今天在醒目位置看到“郎咸平新书《谁在拯救中国经济: 复苏的背后和萧条的亮点》的节选“低端制造业没有出路吗?”的首页置顶推荐。便好奇的拜读一下。但是看了之后大失所望。如果中国的制造业真的把这本书里的分析当金科玉律,以为这就是MNES的行事方式,只会被误导,误入歧途。 文中,将H&M等国际服装业集团的成功,单一的解说成“通过产业链的高效整合大幅降低价格并提高外观时尚度”,特别用ZARA的例子强调了“它们的成功和我们过去所想的不一样,它们根本看不上中国的廉价劳动力。” 我很怀疑郎教授是不是仅仅看了几篇采访,在北京看了几家商店便得出文中的结论?他在写这篇文章前,是否真正的实地拜访过,他举例的那些品牌,在不同国家的商店? WELL。I DID. 郎教授的结果,和我实地去过这些品牌在欧洲数个国家以及美国的商店的感受完全不一样。 他例举的品牌中,恰恰大部分都不是全部掌握了产业链的品牌。 H&M和GAP的大部分产品都是MADE IN CHINA, 看中的就是中国的廉价劳动力。不仅仅是廉价劳动力,近年来中国的物流高速发展,基建完备,是很多原材料的产地,相关产业完善,这一切都为中国发展制造业的发展,出口创造了条件。 偶有一些H&M 和GAP的帽子和裙子,都是MADE IN CHINA。 H&M是一家典型的采用“THINK LOCAL, ACT LOCAL”策略的品牌,如果你在一天或几天内,同时去H&M在不同国家的商店。你很可能会发现,除了品牌相同,它们的商品几乎都是完全不同的。无论是风格还是其它。换句话说,这是一个通过高度迎合本地口味,本地消费群来发展的HIGH FASHION品牌。 正如当初日本机车打进美国市场,发现自已的小型车在美国不受欢迎,而改而创新FORD式的大摩托一样。H&M是一家通过全球化运营来打响品牌,达到ECONOMIC SCALE,但是它也使用了很强的NATIONAL RESPONSIVENESS来满足本地消费口味的公司。它将生产等任务都分包给中国这样的发展中国家来降低成本。 这样的企业,他们根本就不是通过掌握整个产业链来发展的,他们走的是把低价高质这个任务,交给供货商,从SUPPLIER处压榨最低价格的典型例子。 至于ZARA这个品牌。是郎教授所举例四个品牌中我唯一没听说过的。郎教授一直强调它是在欧洲生产,价格仅100块,而北京很多吊带衫国产的要四五百。这也是一种误解。谁说中国产的东西就一定要比欧洲产的便宜呢? 欧洲是个很大的范围,东欧,西欧,人均工资差别很大。而中国生产的东西,可能使用了更好的材料,或是产品是特殊设计产量较小,成本自然也会高。 据我所知,很多欧洲小品牌都是将生产放在邻近的不发达国家。因为跨洲到中国来设立公司,也并不是那么容易。在1990年之前,中国对海外投资一直有使用JOINT VENTURE的要求,海外公司不可能设立独资公司,后来虽然放开了,但由于瑞士银行等国际机构对中国政治经济风险的评估一直很高,并不是所有公司都会TAKE RISK到中国来设立独资公司。事实上,大部分TRIAD 国家几乎一半的出口(含INTER-FIRM交易)都是在自已的REGION之内。 综上所述, MNES,特别是郎教授举的这些制造业的MNES,根本不是通过掌握整条产业链来达到低价,掌握定价权和产品创新。他们要么是通过把相类似的产品,卖到世界各地,达到ECONOMIC SCALE来降低成本,要么是采用本地化策略,将低价的任务交给供货商,从供货商处榨取低价高质的产品来扩张。 中国制造业如果要发展,必定也要走这必需的一步。可能在这一步上会遇到其它国家的贸易壁垒等保护主义。但中国企业也可以使用90年代日本面对相同情况时的方法一样来应对。 只是,中国制造业的发展之路比日本还多一个危险,在于中国的金融体制一直不完善,银行不发达。借贷和保险,包括国际交易风险对冲工具的不成熟及缺失。特别是对冲工具的缺失,使中国制造商直接暴露在外汇等ECONOMIC RISK之下,无法像发达国家的同行那样使用对冲工具来保护自已。
Category: Finance&Investment 投资理财
告别煤老板
最近澳洲媒体报道一对新西兰籍华人及他们澳洲籍孩子的家庭在华投资水站, 面临被当地政府推倒炸掉的新闻。今天又看到中国山西民营煤矿将全部国营 化,原煤矿老板无控股权,仅有参股权。南水北调将使33万人RELOCATION., 为运河让路。联想到去年对房地产行业的新税收政策,以及FDI吸引力评级中中 国STABLE INVESTMENT ENVIRONMENT一项仅得分4。 如果说外国的投资利益受损时,有海外机构定期报道并纳入评分,分析评估 投资环境,警告投资风险。那么本地国民的投资谁来保护? 中国的目前还无人民币OPTION业务,不少RMB业务中国企业居然都只能 依赖美国金融机构来交易。感觉中国的金融发展和制度完善还任重而道远。
世界最大债务国揭秘:美国的富裕有多少是’借’来的?
从去年8月至今,美国次贷黑洞越来越大,各国央行纷纷抓紧时间减持美元资产,首当其冲遭抛弃的就是美国国债。此次美元资产减持风潮中,还出现了“极端案例”:在美国国债前20个主要海外持有者中,挪威和爱尔兰进行了“清仓”操作。 美国人大量印发国债,从外国投资者手中敛财的“借钱消费”模式,在次贷风波的冲击下越来越没有市场了。一位法国投资者说:“纽约人能发行美元纸币,但只有上帝才能发行石油和黄金。” 完美的“败家子计划” 美国大量发行外债,“借钱消费”的情况,最早可追溯至二战时期。美国总统罗斯福为摆脱经济困境,接受了经济学家凯恩斯的建议——为了刺激经济发展,有多少钱花多少钱,能借多少钱就借多少。此办法后来被一些人戏称为“败家子计划”。但在随后的几十年里,这个计划运行完美,力挺政府实现了“繁荣盛世”。 然而到了1985年,美国政府终于花光了积蓄,从二战后世界上最大的债权国沦为债务国。1985年底美国净负债1074亿美元。但是“欠债”并没有影响美国总统的睡眠质量,随后的美国政府仍然能借则借,理由是:只要借债后的投资收益大于债务利息,就是好生意。 在这种“良好的期望”下,美国外债由此年年攀升,债务“雪球”越滚越大。到2006年结束时,美国的外债已经高达14万亿美元,超过了美国当年GDP总量。 美国并不怕欠债 “美国虽然是世界上最大的债务国(比西半球所有发展中国家的外债总和还大),但是,我们没有理由惶惶不安。”美国经济学家克鲁格曼这样认为。原因是美国仍然有能力偿还这笔债务,虽然“未来几代人要面临还债负担”。但克鲁格曼没有说,其实有的债是不需要还的。 美国政府总有办法化解麻烦,一边保持花钱如流水的支出,一边通过“新债”补“旧债”填平开支亏空,而且还不时使用“杀手锏”。1985年,美国终于拿债权国开刀,美元兑日元单方面贬值,而日本所持美国国债的实际价值不断缩水。如此一来,美国政府的部分开销便由货币升值的日本买了单。 时至今日,历史仿佛要重演,只不过冤大头不是日本一个国家,而是全世界。次贷危机发生至今,美元大幅贬值,世界大多数国家正在经受“全球物价上涨”折磨,而美国则正在逐步摆脱债务困扰。2001年“9·11”以后,美联储前主席格林斯潘为挽救股市和债券市场,将美联储基准利率从6%迅速降到1%,无能力偿还债务的人,也能够享受低息贷款。这最终造成美元信贷额暴涨,使美元在全球范围内泛滥成灾。直至次贷危机全面爆发,人们才终于明白,原来美元不过是印着绿色花纹的纸片。全世界的主要美元持有者几乎同时扑向了房地产、石油、黄金、白银,以及其他大宗商品等美联储变不出来的东西。一位法国投资者说:“纽约人能发行美元纸币,但只有上帝才能发行石油和黄金。”其后果就是,原油价格从22美元一桶上涨到110美元以上,以美元计价的黄金、白银、白金、大豆、可可等价格也如坐火箭。美国经济学家克鲁格曼说,在零和博弈的国际外汇市场,美元崩溃可能通过资产负债表的多米诺骨牌效应,推高通货膨胀,将无辜的世人打入滞胀的痛苦深渊。也就是说,美元贬值了,美国欠下的债,天下人都要承担一份。 用借的钱干“好事” 巨大的外债让美国政府花钱如流水,特别是在军费上出手阔绰。据美国国防部公布的数据,自“9·11”事件到2007年年底,美国反恐花费5270亿美元,其中伊战耗费4060亿美元,这是美国国会预算办公室当初预计的10倍。 另外,专家指出,虽然战后复兴伊拉克的石油工业需要大量外国资金,不过仅仅凭美国一家似乎“完全可以应付”。作出上述乐观估计有一个前提,就是外国资本继续源源不断地涌入美国(通过外国投资者购买美国债券)。现在,美国不光是世界上最大的经济体,更是全球最大的债务国,许多军事项目都通过“借钱”来完成。这种现象非常奇怪,一些观察家指出,当年号称“日不落帝国”的英国从没有发生类似美国的“借钱援助其他国家”的事情,美国虽然在其他政府面前永远是个“世界上最大债务国”的形象,但大把花钱投资似乎“从来没有眨过眼”。 中国是美国国债的第二大债主 经历了次贷风潮,众多国家突然意识到,为了区区5%的美国国债的回报,冒“美元资产无法挽回剧烈贬值”的风险,无论如何不是一笔合算的投资。随着次贷黑洞越来越大,各国央行纷纷减持美元资产。美国财政部近日公布报告显示,一些国家持有美国国债的数量今年年初以来呈逐渐下降趋势。其中,美国国债第一、第二大户——日本和中国的持有量从去年7月开始下降。美国财政部统计的27个主要海外经济体中有15个都在减持美国国债。除日本外,减持力度较大的还有俄罗斯、中国、法国、加勒比海国家,以及台湾和香港地区。虽然英国、巴西等还有所增持,而中国亦在最近买入一些美国国债,但减持似乎已成大势。 在美国国债前20个主要海外持有者中,挪威和爱尔兰则坚决进行了“清仓”操作。 美元贬值是主因 据英国《每日电讯报》3月报道分析,在过去一段时间里,美国国债收益率大幅下跌引发了一些人的担忧。 据报道,自今年3月以来,美国国债遭受抛售与美元贬值直接相关。分析人士称,美联储年内再降息预期升温,人们担心如果美联储进一步降息,可能导致美元汇率在未来3到6个月内继续下跌,美元继续贬值。 分析师认为,美元的持续贬值打击了海外央行持有美债的热情,这正是一些国家正不动声色从美国撤出资金,从而令美元更加疲软的原因。 澳大利亚西太平洋银行的首席外汇策略师雷尼说,持有美元外汇储备较多的经济体对美债投资收益疑心重重,有越来越多的主权财富基金被设立,以便从事多元化投资,比如买入欧元等主流货币。他说,当前美元的任何反弹都会成为人们眼中的“卖出机会”。 汇丰银行中国区首席经济学家屈宏斌认为,海外央行减持美债,追逐收益更高的资产,这种趋势已越来越明显。近些年来,外汇储备投资多元化已在世界各地蔚然成风。中国自2006年初就开始倡导外汇储备多元化改革,而且在这方面已有很多动作,减持在此背景下发生再正常不过。
职场出人头地的十个谈话技巧
要是你以为单凭熟练的技能和辛勤的工作就能在职场上出人头地,那你就有点无知了。当然,才干加上超时加班固然很重要,但懂得在关键时刻说适当的话,那也是成功与否的决定性因素。 卓越的说话技巧,譬如讨好重要人,更能让你名利双收。牢记以下十个句型,并在适当时刻派上用场,加薪与升职必然离你不远。 1.以最婉约的方式传递坏消息句型:我们似乎碰到一些状况… 你刚刚才得知,一件非常重要的案子出了问题,如果立刻冲到上司的办公室里报告这个坏消息,就算不干你的事,也只会让上司质疑你处理危机的能力,弄不好 还惹来一顿骂,把气出在你头上。此时,你应该以不带情绪起伏的声调,从容不迫的说出本句型,千万别慌慌张张,也别使用“问题“或“麻烦“这一类的字眼;要 让上司觉得事情并非无法解决,而“我们“听起来像是你将与上司站在同一阵线,并肩作战。 .上司传唤时责无旁贷句型:我马上处理。 冷静、迅速的做出这样的回答,会令上司直觉的认为你是名有效率、听话的好部属;相反,犹豫不决的态度只会惹得责任本就繁重的上司不快。夜里睡不好的时候,还可能迁怒到你头上呢! 3.表现出团队精神句型:安琪的主意真不错! 安琪想出了一条连上司都赞赏的绝妙好计,你恨不得你的脑筋动得比人家快;与其拉长脸孔、暗自不爽,不如偷沾他的光。方法如下:趁着上司听得到的时刻说 出本句型。在这个人人都想争着出头的社会里,一个不妒嫉同事的部属,会让上司觉得此人本性纯良、富有团队精神,因而另眼看待。 4.说服同事帮忙句型:这个报告没有你不行啦! 有件棘手的工作,你无法独力完成,非得找个人帮忙不可;于是你找上了那个对这方面工作最拿手的同事。怎么开口才能让人家心甘情愿的助你一臂之力呢?送 高帽、灌迷汤,并保证他日必定回报;而那位好心人为了不负自己在这方面的名声,通常会答应你的请求。不过,将来有功劳的时候别忘了记上人家一笔。 5.巧妙闪避你不知道的事句型:让我再认真的想一想,三点以前给您答复好吗? 上司问了你某个与业务有关的问题,而你不知该如何做答,千万不可以说“不知道“。本句型不仅暂时为你解危。也让上司认为你在这件事情上头很用心,一时 之间竟不知该如何启齿。不过,事后可得做足功课,按时交出你的答复。 6.智退性骚扰句型:这种话好像不大适合在办公室讲喔! 如果有男同事的黄腔令你无法忍受,这句话保证让他们闭嘴。男人有时候确实喜欢开黄腔,但你很难判断他们是无心还是有意,这句话可以令无心的人明白,适 可而止。如果他还没有闭嘴的意思,即构成了性骚扰,你可以向有关人士举发。 7.不着痕迹的减轻工作量句型:我了解这件事很重要;我们能不能先查一查手头上的工作,把最 重要的排出个优先顺序? 不如当下就推辞。首先,强调你明白这件任务的重要性,然后请求上司的指示,为新任务与原有工作排出优先顺序不着痕迹的让上司知道你的工作量其实很重, 若非你不可的话,有些事就得延后处理或转交他人。 8.恰如其分的讨好句型:我很想您对某件案子的看法…… 许多时候,你与高层要人共处一室,而你不得不说点话以避免冷清尴尬的局面。不过,这也是一个让你能够赢得高层青睐的绝佳时机。但说些什么好呢?每天的 例行公事,绝不适合在这个时候被搬出来讲,谈天气嘛,又根本不会让高层对你留下印象。此时,最恰当的莫过于一个跟公司前景有关,而又发人深省的话题。问一 个大老板关心又熟知的问题,但他滔滔不绝的诉说心得的时候,你不仅获益良多,也会让他对你的求知上进之心刮目相看。 9.承认疏失但不引起上司不满句型:是我一时失察,不过幸好…… 犯错在所难免,但是你陈述过失的方式,却能影响上司心目中对你的看法。勇于承认自己的疏失非常重要,因为推卸责任只会让你看起来就像个讨人厌、软弱无 能、不堪重用的人,不过这不表示你就得因此对每个人道歉,诀窍在于别让所有的矛头都指到自己身上,坦承却淡化你的过失,转移众人的焦点。 10.面对批评要表现冷静句型:谢谢你告诉我,我会仔细考虑你的建议。 自己苦心的成果却遭人修正或批评时,的确是一件令人苦恼的事。不需要将不满的情绪写在脸上,但是却应该让批评你工作成果的人知道,你已接收到他传递的 信息。不卑不亢的表现令你看起来更有自信、更值得人敬重,让人知道你并非一个刚愎自用、或是经不起挫折的人
销售员的分类
我们在很早以前就已经明白了,不是所有的人都适合做销售,销售人员必须具有一些基础的特质, 这些特质有些与个人的天赋、个性有关系,有些与个人的履历、经验有关,在这里我们主要讨论年龄这一比较刚性、也比较容易判别的要素,来进一步分析什么样的 人适合作销售,通过这些分析,以期进一步增强企业选才的准确性。 所有的销售基本上都可以分成效率、效能型两种,下面就他们的最佳年龄进行分析: 适应“效能型”销售的年龄 所谓效能型:就是面对比较复杂的客户类型及销售过程,产品需要较强的技术背景等,例如:大客 户销售。大客户销售人员的黄金年龄在20岁到35岁之间,有些行业甚至会更长甚至达到45岁,这与产品的技术特点、行业特点有密切的关系。IT行业的销售 大型服务器的销售人员,他们的入职年龄一般为23岁左右,经过1-2年的训练,可以基本掌握销售技能,并在30岁左右达到高峰,然后这些销售人员的出路要 么改行,要么自己做老板,能够干到40岁的人很少。同样是销售礼品产品,如果是商务礼品,那么他的高峰期将会大大提前,大约在25岁,他们的入职年龄普遍 也比服务器销售的年龄要小得多,这主要是由于综合型礼品的客户消费形式更复杂、采购要求更高的原因。 经过研究,特殊行业的效能型销售人员的黄金年龄可以延伸到45岁,当然他的入道时间相应的要 滞后的多。例如:畜牧生物技术企业、饲料企业、医药企业等等,他们除了技术含量较高之外,更为重要的是:这些行业相对封闭狭小,要求销售人员有较强的行业 积累,在没有充分的行业积累之前,销售人员不可能有较好的销售表现。这种特殊的行业背景,甚至对于有非常丰富的销售经验的销售人员都是一个必修课。这类企 业的销售更多的需要长期的关系培养,而不是简单的销售技巧。因此,这类企业内部的销售人员相对稳定,有些可以待上八年。当然他们也会跳槽,但一般情况下, 仍然会在极为狭小的行业领域内转化职位。 在效能型销售中,最具挑战性的是渠道销售人员,他是所有销售中技巧难度最大的一种,普遍的来 讲渠道销售人员需要掌握两项非常核心的技能,一个是大客户销售,一个是渠道管理。与一般的大客户销售不同,渠道销售是通过别人销售产品,是在与做生意的人 谈生意,他除了要进行产品的客户价值介绍之外,还需要掌握如何经营自己的产品,以便能够帮助经销商赚钱,在此基础上,管理与控制经销渠道。因此,渠道销售 人员必须具有经营头脑,才能够与经销商的老板直接对话,达到掌控渠道的目的。一般来讲,掌握这样高难度的销售技能,需要很长时间的才能“入道”,1年、2 年甚至更长。多数成功的渠道销售具有5-10年的渠道经验,并且具有广泛的销售网络。很多企业觉得渠道销售只是非常简单的销售行为,与大客户相比,不需要 太多的积累,这是非常错误的认识。正因为这种认识,很多企业的渠道销售一直有问题。 适应“效率型”销售的年龄 所谓效率型销售就是:不需要太高的技术背景及销售技巧,多为重复性劳动,需要吃苦耐劳,例 如:商店导购、电话销售、直销人员等等。效率型销售的入职年龄普遍较低,而且他们普遍的“入道”时间都比较短。以导购员为例:从18岁到25岁之间是黄金 年龄段,很多没有经验的人员,在18岁入职之后,只需要2-3个月左右的时间,基本上可以达到独立胜任销售的能力。如果应用《模压式销售训练系统》的话, 时间可以压缩到一个月之内。 表现优秀的效率型销售的年龄一般在20岁左右的时间,超过27岁以上,成明显的下降趋势。很 多企业不愿意聘用25-27左右的导购人员,原因是这期间的导购人员普遍存在怀孕的问题,因此,很多企业规定这个年龄段的导购人员必须有小孩。另外,很多 大型的商场、超市规定,导购人员的年龄不能超过30岁,除了考虑与商场的形象匹配之外,更多的可能与导购人员的接受能力有密切的关系。一般的来看,导购人 员属于重复性劳动、外在形象要求较高的行业,因此年龄普遍偏低。 当然也不是所有的效能型销售都是年龄要求低的,即便是是从成活率的角度来看,年龄大的人员可 能更有优势。还是以导购为例。同样的导购职位,年轻人的特点是外形好、接受新事务能力强、有热情,但也有较大的缺点,如:浮躁、稳定性差、厌学等等。年龄 大一些的优点:稳定、负责、较强的经验,缺点为:接受能力弱、不好的作风、不思进取、世故等等。如果从团队的建设来看,新老交替为最好的选择,其中较多的 年轻人比较多的年老的更据优势。 在效率型销售中,最具挑战的销售是“直销”,而直销中最难的是保险销售,保险销售人员的年龄 分布在25到45之间,而且比较成功的年龄在30岁左右,这主要跟保险销售需要长期的客户积累,并且需要逐渐建立起良好的口碑有关系。保险的销售比之大客 户销售,技能上要简单的多,但是,就客户关系维护、沟通能力来说,保险销售需要掌握的技能还是比较高的,因此,能够真正成为一名合格的保险销售人员还是很 不容易的。 综上:不同的销售类型,所需要的销售年龄不同的,并且体现一定的规律: 1.年龄对销售人员的成活率有重大影响。 2.其中,效能型的年龄偏大,效率型的年龄偏小。 3.摸清销售的年龄段,可以提高销售训练的成功率!
搞清客户不感兴趣的原因
销售中人沮丧的一个方面是许多客户似乎对你、你的公司,或者你的产品不感兴趣。你给客户电 话、安排会面、一腔热情的忙活一天,却没什么成效。可能你得到答复是,“我们会考虑的”,“我们现在不需要”,现在我们还不想有变动。客户明显表示不感兴 趣,其原因就在于客户不知道他们为什么应该按你希望的那样做。你想让他们买你的产品,对于这一点他们非常清楚,但他们不知道自己为什么应该这样做。如果你 不能准确了解客户的情况,他的回答对你就没有什么意义,请看下面两个场景。 客户1:我们不需要你的产品。 销售人员:您这样说是什么意思呢? 客户1:我们的库存足够用一年。 结论:他现在不需要你的产品。 客户2:我们不需要你的产品。 销售人员:您这样说是什么意思呢? 客户2:我们对现在的供货商很满意。 销售人员:我们打电话时,有很多人都说他们对现在的供货商很满意。但是我们和您联系的原因之一,就是我们已经完成了对新产品的改进工作,这会减少15%的维修费用。如果您可以减少15%的维修费用,一年您会省下多少钱呢? 客户2:我认为你们做不到这一点。 销售人员:我们第一次打电话时,很多客户也是这样说的。但是如果我们真的能帮您省下15%的维修费用,您觉得是不是值得花上15分钟来了解一下我们的产品呢? 客户2:好的。 结论:他并不知道你的产品会对他有帮助。 别让客户最初的不感兴趣误导你。下面的步骤可以帮助你了解客户的情况,从而促进销售。 分析客户的情况和观点: 正如你所看到的,尽管很多客户都说“我不需要你的产品”,但每次的情况都有所不同。对客户情况的有效分析可以帮助你了解客户的状况,从而采取相应的销售策略。 发掘客户的想法: 最好的办法就是提出有价值的问题。着重收集可以帮助你识别客户特点的信息,从而为实施你的销售策略奠定基础。 揭示需求和机遇 通过提问,帮助客户明确具体的需求——减少成本、提高产品质量、加快服务速度等,并且让客户知道你的产品如何能满足这些需求. 销售和行医一样,没有诊断就开处方是渎职。
品牌推广中的忌讳,误区
在整个企业的营销活动链中,最大的赢利环节依然是经营品牌,品牌是无形的,而从成功企业经营者走过的足迹我们可看到,品牌之路是一段坚韧不拔的苦旅,可谓“人间正道是沧桑”。那么在企业品牌成功推广中应尽量避免以下问题。 一、邯郸学步。人都容易犯红眼病,企业也一样!看到行业巨头走多品牌路线过得如此滋润,心里很是妒羡,还难服气,不就是多几个品牌吗?我也可以做。于是乎一哄而上,一夜之间梦想成为“行业巨头”,看似风光无限,殊不知,到头来却落得消化不良被不明不白地撑死。 二、鼠目寸光。多数老板说不出自己企业的战略愿景,只凭自身经验、个人想象主宰企业,模仿,无创新、无鉴别力。脑子里没有一个清晰的品牌战略规划概念、策略,只知道走一步看一步,摸着石子过河,还自我美其名曰“脚踏实地”。看似稳重,却有随时掉进陷阱的危险。 三、任人摆布。总以为外来的和尚能念经,高薪聘请“空降兵”。当然品牌企业一般都有实力不俗 的优秀职业经理人把控品牌推广与市场之作。但也存在个别职业品德低劣的“职业经理人”对缺乏鉴别力的老板往往用“三拍”功夫,刚来时“拍脑袋”——夸海 口,吹嘘自己可以将企业带到光明的地方;然后“拍胸膛”——向老板大人下保证,完成或超额完成目标,保证企业挣个银子满盆;最后“拍屁股”——折腾差不多 了,老板的赌资也快空了,不行了,拍屁股走人呗!留下老板独咽苦泪! 四、纸上谈兵。以为只要猛打广告,就能快速创建品牌。于是乎千篇一律、毫无新意的广告铺天盖 地的出现在消费者面前,看似热闹非凡,却不知有多少能真正烙在消费者心里!千篇一律的广告极易陷入了无休止的广告轰炸怪圈,浪费大量广告资源,却难于出现 立竿见影的奇迹。事实上,这是赌徒心态,难成大业。 五、守株待兔。开发、生产、营销、资金四大品牌营销要素运作链接断裂,零零散散,毫无系统,活脱脱成为一个畸形婴儿。抑或把某一两款功勋产品视为企业的护身神,一款新品吃遍天下,死抱着老产品恋恋不放,结果市场越做越窄,直至走进死胡同,老本萎缩不治而亡。 六、随波逐流。不知道企业自身的优势在哪?始终找不到自己的核心竞争力,更谈不上差异化竞争手段和竞争思路,只知人云亦云,一窝蜂似的随大流,品牌、产品、市场等毫无个性可言,久而久之被无情地淹没掉。 七、怨天尤人。每个老板都感叹缺人才、需要人才。可为何缺?为何需?企业在什么阶段需要什么样的人才?在什么岗位需要配置什么样素质结构的人才?……一问三不知。怎办?瞎蒙,乱要、乱挖、乱用!到头来血型难融,只好像风车一样不断地换人,还一味地抱怨:“人才难找啊!” 八、弱不禁风。不少企业有领导层,但无真正意义上的管理层,没有形成决策层团队,往往由老板 个人拍板说了算,情感随意性管理,成了名副其实的救火队长,而不是规范管理。进入市场就盲目参与广告战、价格战。实际上这些都是在基础不扎实的地基上建造 的虚伪的品牌豆腐渣工程。市场一有风吹草动,就会战战兢兢,就会以为世界末日快要来临。 九、墨守成规。有相当部分企业是家族企业,从一个家庭作坊起步的,最初的规模很小,老公管 厂,老婆管钱,双管齐下,夫妻一条心黄土变成金,日子过得确实蛮滋润的。但随着企业的发展,盘子大了,市场也变了,家族式管理的局限性显露出来了。如何解 决?唯一的办法就是改制、放权,可又有几个老板敢果断改制、真正放权呢? 十、受制于人。一些企业把代理商当爷供奉,要啥给啥,将渠道掌管大权完全托付给代理商。结果代理商被宠坏了,脾气大了,架子也大了,厂家稍有不对,就要挟、刁难,令企业敢怒不敢言,任其摆布,玩转于掌股之间。 任何一个市场的竞争都将由“军阀混战”到“战国七雄”,再到“三国鼎立”,最终“‘剩’者为王”!
酒店,商场,商业地产及其它持有型物业
持有型物业的多重价值空间 作者:《中国不动产》杂志 焦点 2008-11-1 前言:2008年6月20日,由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与商业地产万里行组委会联合在北京清华大学举办了“持有型物业的多重价值空间”高端论坛,来自全国各地的专委会会员单位高层人员和中国商业地产目前的主力开发企业高层30余人齐聚一堂,就中国商业地产目前发展阶段所出现的持有型物业的多重价值展开了热烈的研讨。摘录精彩观点,供读者参考!持有型物业的多重价值空间 导语:我们知道,在国外,很多开发商更看重的是长期利益,他们会通过长期持有物业,使物业持续增值,这样获得的回报会大大高于开发后马上卖掉的收益。当中国的商业地产进入产权销售的初级阶段,作为不可再生资源的房地产开发的母体——土地尤其是城市商业核心土地资源越来越少的时候,作为开发企业要长久、持续的得以发展,商业地产的产权销售应不是上上之策。 融科智地资产管理公司的核心任务是将持有型资产通过不动产投资信托基金(即REITs)间接地推向资本市场;任志强表示,随着开发规模的扩大,华远地产考虑增加持有型物业在公司收益中的比例,为公司带来稳定的投资回报和现金流入;世茂集团华北区域总裁宋垚也毫不避讳,认为星级酒店、写字楼等持有型物业地块将是今后世茂在京找地的方向。 进入主要问题期 中国商业地产发展速度非常快,主要还是外延的扩张,是数量的扩张,也是规模的扩张。中国目前的商业用房面积已达人均5平方米,甚至7平方米,多的达到9平方米,超过了最发达国家,商业最繁华的国家。 近两年大行其道的产权式分割商铺,尤其是售后返租等变种,已经逐渐受到冷落。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用,给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响,进而影响了对中小投资者的回报,已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。 中国目前的商业地产,很多是非商业,这种非商业的建筑有着先天的缺陷,很多根本不适合做商业,包括很多不适合做餐饮的做了餐饮,对社区、对居民区造成很大的影响,严重一点说就是污染。 很多商业地产的质量比较低。大型商业设施最少是四个门,在设计商业地产项目的时候,这些基本的理念没有设计进去,很粗放。 商业地产的开发、管理、运营三者严重脱节。建设者不管运营,运营者不管管理。很多商业地产项目的开发不知道最终客户的需求、业主的需求,等项目建成后,管理者才招商进场,管理者和建筑者是没有沟通的,业主和这两者也是没有沟通的,这些商业地产项目存在着非常大的先天性的缺陷。 目前商业地产存在的问题也是有目共睹。缺少和城市规划的衔接和配套,很多商业项目与这个城市的总体规划、总体格局、总体布局、总体格调根本就不搭调;缺少和与所在地区交通停车场这些必要公共设施的衔接;与整个城市的建筑、空间布局的和谐不衔接,单个项目光彩亮丽,等叠加在一起,成为一个建筑群以后,就是一个乱七八糟的建筑堆集。 中国商业地产的量已经足够大,目前面临的就是要从量到质,从数量的扩张,数量的增长,到质量、功能的全面提升,还有它外观和内在的全面优化。 商业地产就是财富 商业地产应该是最有价值的一种财富的象征,是一个国家的财富,一个城市的财富,一个企业的财富。如果你是私营企业,可能是你私人巨大的财富。但前提是需要整体的持有和整体运营与管理。 目前很多国家的商业设施已经成为旅游景点,或者成为国家标志性的建筑。商业地产不仅是商场、会展中心、五星级酒店、大的卖场,几乎最有价值、最有影响力、最能吸引人注意力的就是这种标志性的商业地产。 怎么把城市标志性的商业地产项目变成永久性的财富,变成可以无限增值,这需要百年大计,甚至千年大计。 在商业地产的发展过程中,必须贯彻落实科学发展观,才能具备未来财富的发展前景。 政策方面存在空白 按照国家的政策,商业用地可能是时间最短的。当《物权法》出台以后,住宅的产权关系得到了明晰。 中国是政策市场,是国务院制定政策。政策制定以后,包括各部委,包括协会都需要执行政策,而商业地产的开发的土地问题、使用期的问题,目前还没有明确的政策规定。 就中国目前商业地产的开发、管理、运营甚至商业物业的持有而言,国家没有专门专项的政策,究竟商业地产现在要多大的规模,要建设成什么样的地产形式,大型商业设施的具体要求、商业物业持有的具体要求等等,国家的法律还是空白。 持有物业价值新观 商业物业是投资产品,非常市场化,和住宅有区别。开发商开发的商业地产要不要持有,这是企业行为,可以持有,也可以不持有,但持有物业的价值凸显明显。 通过持有商业物业运作,可以加深、加快、加速周边物业的升值。如果作为一个普通住宅,可能是算术级增长,如果有商业介入,就是几何数增长。通过商业的运作可以加快物业的升值。 作为一个商业物业,可以享受到以租金为收入为主要来源的现金流收益。通过挖掘营运模式,在现金流上就可以得到充分的反映。 作为一个企业来说,如果有一种长期发展的目标,商业地产可以在短暂时候内树立良好的企业形象,不管中端消费、低端消费、高端消费,都能找到他们的需求,就可以提升企业的知名度。 持有物业需求点 持有型物业都有比较稳定的收入来源,就是金融风暴,也会有一定的抵抗力。 做大型商业持有型物业,首先要考虑资金实力和长期打算经营的问题。前三年也许就是亏损期,一定要有心理准备,一定要有很强的资金实力。 设计商业物业的时候,一定要了解这个物业的价值所在,给消费者、市场存在的价值、存在的意义是什么等,就是通常所说的主题定位问题。 一定要有很好的运营管理能力,关键点有良好的运营团队,运营团队包括既要懂得房地产相关的专业知识,一些景观设计、动线设计,同时知道各类品牌对物业的需求。 被动持有物业的尴尬 很多商业地产开发企业从被动持有到主动持有,从销售型走向持有型物业,总体而言,主动持有和被动持有是中国商业地产面临的一个现象。 有些持有型物业是被动的,不是很主动的持有。因为很多政府部门要求必须做什么,特别是一些三线城市的项目,政府就要求做什么样的物业,必须达到什么样的高度,对开发商来说确实挺难受的,因为政府要求的这些东西,和整体的物业有很大的差距,也不会考虑开发商开发商业地产的风险性。 被动持有,实际上是中国商业地产开发的一大特色,政府主导型目前占的比例还不小。 告诫持有物业 一个有实力的住宅开发商,做商业地产根本就不具备实力。商业地产不是穷人能做的,做住宅地产是富人的时候,做商业地产可能就是穷人。 商业地产的困难就在于实力不够,做商业地产不是一般实力的人能做的,但是只要有实力,做商业地产的风险相对就比较小,在短期时间内风险比较大。 目前商业地产开发失败多于成功,一个是老板的原因,一个是实力,还有一个就是团队。目前普遍缺乏商业地产开发、顾问、管理、运营的实力团队,甚至非常缺乏。 持有物业渐成主流 就目前而言,持有型物业逐渐成为房地产开发的主流产品,并成为诸多开发商的共识,大有将持有型物业进行到底,并将长期持有物业,让物业得到持续升值的信心。目前中国很多很多地产上市公司开始经营持有型物业,主要通过整体运营的方式实现物业整体升值,而这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易,升值潜力巨大。 另外,通过推出一些房地产证券化产品,让国内的投资者有更多的选择,也可以把资金恰当地导向到一些需要发展的地方,就可以解决目前部分产业需要资金和大量资金没有出路的局面,这样也可以让国内投资者参与和持有当地大型商业性房地产项目的机会。故此,受整体持有趋势的影响,一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”。 编后语: 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会成立后,根据会员的建议,专委会将每月举办行业封闭式高端论坛与会员联谊交流会,主要针对行业的焦点热点话题进行研讨,并邀请相关政府官员和行业知名人士到场,实现互动交流,探讨合作与发展。 ——《中国不动产》杂志
中投投资美国被冻54亿, 清算有争议
中国庞大的外汇储备是中国人民辛勤劳动的结晶,随着中国国力的增强,有了主动投资的意识,成立了CIC中国投资公司.只是这支杀入资本主义大本营的新军投资收益实在是惨烈. 先看中投2007年的几次国际投资,先用三十亿美元投资了美国黑石集团,后用五十亿美元投资摩根斯丹利--美国第二大投资银行,却根本不参与运营!也就是说投了八十个亿,却无法过问任何事项,制定任何投资决定.这两次购买之后两家美国公司就股价崩盘,狂降70%~中投损失惨重. 再看2008年,今年早些时候又往美国MONEY MARKET FUND投入了大约60亿美元.分别是21亿美元投资于Invesco Aim Liquid Assets Portfolio;23亿美元投资摩根大通主要货币市场基金;15亿美元投资德意志资产管理公司的DWS Money Market Trust。 中投下属的stable investment,在2008九月一日公布的通告中是Reserve Primary Fund的第一大股东.而Reserve Primary Fund因投资了如今臭名昭著李曼兄弟集团,10月13号公布目前面临清算的命运.一个收益仅为4.74%的基金却面临清算,冻结了中投如此多的现金. 可以看出中投的投资是走的稳健路线, 投资的都是收益极低的品种…按道理说, 这类品种应该也是风险极低的才对,而且应该是经济不安时期的好投资. 因为其抗风险能力. 可是这样一样收益仅4%—差不多只有澳洲活期利息一半回报的投资, 却被冻结, 面临清算. 清算是怎么回事,大家都清楚. 如果说之前投资黑石等的亏损70%只是浮亏,那么清算可真的是损失重大. 10月15号中投发表了声明,声明自己是PRIMARY FUND的债权人而非投资者,强调自己在9月16号之前提出了赎回要求,并且声称有PRIMARY FUND的书面保证退回本金+息. 可是PRIMARY FUND对外发表的公告却是把中投视作普通投资者, 和其它投资者一样同样清算时分配退回的金额. 十月份PRIMARY FUND接受外媒采访时也拒绝确认中投是否在破产保护生效前提出过赎回. 目前中投请律师在交涉此事, 可见双方有争议, 而拥有裁决权的仍然是美国的机构… 更好笑的是,美国《华尔街日报》17日发表文章称在世界各大主权投资者中,中国其实是最精明的一个。并特别指出中投目前在美国的投资亏损加在一起也不过130亿美元多一点(没写是200亿中亏损130亿),和中国1.9万亿美元外汇储备比起来仅占0.5%左右。鼓励中国继续往美国扔钱……
下周股市可能又会跌—华尔街的700亿薪酬,花去美国政府救市计划的10%
又一个利空, 什么都没干就花去了救市计划的10%给自己当奖金, 肯定会引起市场信心下降. 今天周日,听到这消息估计明天股市又要跌了…………….. 美国政府动用7,000亿美元(约5.4万亿港元)拯救金融业,一众华尔街银行受惠,但英国《卫报》披露,这批大行向员工发放高达700亿美元(约 5,447亿港元)的薪金和花红,相当于救市行动资金的1成。英国伦敦的金融业也不遑多让,金额高达160亿英镑(约2,145亿港元),势将再次引起公 众不满。 华府花巨额拯救高盛、花旗集团等大行时,表明要限制高层员工不可享有“黄金降落伞”式的丰厚报酬,但近期银行披露对员工的薪酬计划,显示银行在薪酬、离职补偿和花红方面的开支,似乎与投资者蒙受的损失毫无关系。 大摩出薪800亿高出市值 以摩根士丹利为例,年初累积至上周的薪津总额为107亿美元(约833亿港元),比银行市值还要高,按账面计员工可合资买下大摩。刚接受华府250亿美 元(约1,946亿港元)注资的花旗,于本年首9个月内累积了259亿美元(约2,016亿港元)的薪酬支出,高盛和美林证券的薪酬总额也超过100亿美 元(约778亿港元),后者于上季更上升76%。 英国于过去的财政年度内,金融业从业员的薪酬总额亦高达160亿英镑,水平竟与去年相若。政府数字显示,2003年金融业的花红水平仅为50亿英镑(约671亿港元),但该数字于过去5年内已上升超过两倍。 危机当前美英大行续腐化 英国金融从业员虽多达100万人,但巨额花红主要集中在高层身上,他们的薪酬通常高达几百万英镑甚至更多。以巴克莱银行主席戴蒙德为例,去年的底薪为 25万英镑(约335万港元),但若纳入花红和期权后,实际的薪酬数字则高达1,800万英镑(约2.4亿港元)。工会代表辛普森指出,这是英国金融业花 红制度腐化的明证,促请当局改善。
诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼,批评美国政府的7000亿救市计划
克鲁格曼现任美国普林斯顿大学教授,被人称为经济学鬼才。他在17日接受美国经济杂志《财富》的采访时就美国当前经济状况发表了自己的看法。他说,因经济衰退日本经济在10年时间内都未完全恢复元气,“我很担心这种情况在美国发生,估计2010年中期美国经济能够复苏”,源于美国的次贷危机使美国经济陷入停滞,这种状况将长期持续。 在题为《金钱换垃圾》的文章中,克鲁格曼认为此次金融危机的发展可分成四步。第一,住房市场泡沫破裂使拖欠贷款和丧失赎回权的案例激增,继而使抵押支持债券的价格暴跌。第二,金融交易亏损使众多金融机构所持资本相对于它们的债务而言太少。泡沫时期大家都欠下巨额债务,资本短缺变得尤其严重。第三,资本短缺,致使金融机构不能或不愿提供经济运行所需要的信贷。第四,金融机构一直试图以出售包括抵押支持债券在内的资产方式减少债务,但这导致资产贬值,令财务状况变得更糟。这种恶性循环就是一些人所说的“去杠杆化悖论”。 克鲁格曼说,保尔森的救市计划是直接从危机的第四步入手。但他认为,即使恶性循环得到遏制,金融体系仍然会面临资本短缺。除非联邦政府为它所购买的资产支付远高于市值的价格,让金融机构及其股东和高级管理人员捡个大便宜,而由纳税人承担代价,否则,金融体系仍然会因为资本短缺而陷入瘫痪。 他认为,从这次危机的成因看,政府似乎应该从第二步、而不是第四步入手进行干预:金融体系需要更多资本。克鲁格曼同时指出,如果政府准备向金融机构提供资本,它应该得到出资方有权得到的东西,即所有权。这样,如救市计划奏效,收益不会全归最初把事情搞砸的那些人。 此文发表于美国7000亿救市计划正式出台之前。克鲁格曼曾呼吁美国国会认真修改布什政府提出的救市计划,让它成为能解决真正问题的计划。他说,如果救市计划按现在的样子获得通过,不太遥远的将来我们都会后悔不已。 据悉,《财富》杂志曾预计,与住宅抵押出借相联系的证券业损失额将增至1万亿美元。华尔街曾预计,次贷危机的损失总额将达4000亿美元至5000 亿美元。克鲁格曼教授表示,为了防止金融机构出现问题,美国政府应避免投入大规模救济资金。就摩根大通收购贝尔斯通一事,克鲁格曼表示,不能使用这样的方法来解决今后出现的大问题,政府用预算资金购买金融机构后,要适时将其卖出。 据悉,克鲁格曼教授近日在自己的博客中称,美国有可能进入零利息时代,他说:“美联储不断降低利息,但市场利息并没有下降,美国施行零利息政策的可能性很高。”
转:10分钟让你全面了解当前世界金融危机
近日流传很广的一篇文章: 对金融危机最普遍的官方解释是次贷问题,然而次贷总共不过几千亿,而美国政府救市资金早已到了万亿以上,为什么危机还是看不到头?有文章指出危机的根源是 金融机构采用“杠杆”交易;另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期(Credit Default Swap, CDS)。那么,次贷,杠杆和CDS之间究竟是什么关系?它们之间通过什么样的相互作用产生了今天的金融危机?在众多的金融危机分析文章中,始终没有看到 对这些问题的简单明了的解释。本文试图通过自己的理解为这些问题提供一个答案,为通俗易懂起见,我们使用了几个假想的例子。有不恰当之处欢迎批评讨论。 一。杠杆。目前,许多投资银行为了赚取暴利,采用20-30倍杠杆操作,假设一个银行A自身资产为30亿,30倍杠杆就是900亿。也就是说,这个银行A 以 30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资,假如投资盈利5%,那么A就获得45亿的盈利,相对于A自身资产而言,这是150%的暴利。反过来,假如投 资亏损5%,那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。 二。CDS合同。由于杠杆操作高风险,所以按照正常的规定,银行不运行进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法,把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险 就叫CDS。比如,银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行,也可能是保险公司,诸如此类。A对B说,你帮我的贷款做违约保险怎么 样,我每年付你保险费5千万,连续10年,总共5亿,假如我的投资没有违约,那么这笔保险费你就白拿了,假如违约,你要为我赔偿。A想,如果不违约,我可 以赚45亿,这里面拿出5亿用来做保险,我还能净赚40亿。如果有违约,反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人,没有立 即答应A的邀请,而是回去做了一个统计分析,发现违约的情况不到1%。如果做一百家的生意,总计可以拿到500亿的保险金,如果其中一家违约,赔偿额最多 不过50亿,即使两家违约,还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利,因此立即拍板成交,皆大欢喜。 三。CDS市场。B做了这笔保险生意之后,C在旁边眼红了。C就跑到B那边说,你把这100个CDS卖给我怎么样,每个合同给你2亿,总共200亿。B 想,我的400亿要10年才能拿到,现在一转手就有200亿,而且没有风险,何乐而不为,因此B和C马上就成交了。这样一来,CDS就像股票一样流到了金 融市场之上,可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后,并不想等上10年再收取200亿,而是把它挂牌出售,标价220亿;D看到这个产品,算了一 下,400亿减去220亿,还有180亿可赚,这是“原始股”,不算贵,立即买了下来。一转手,C赚了20 亿。从此以后,这些CDS就在市场上反复的抄,现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。 四。次贷。上面 A,B,C,D,E,F….都在赚大钱,那么这些钱到底从那里冒出来的呢?从根本上说,这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来 自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为,次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来 只够买自己的一套住房,但是看到房价快速上涨,动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去,贷款买投资房。这类贷款利息要在8%-9%以上,凭他们 自己的收入很难对付,不过他们可以继续把房子抵押给银行,借钱付利息,空手套白狼。此时A很高兴,他的投资在为他赚钱;B也很高兴,市场违约率很低,保险 生意可以继续做;后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。 五。次贷危机。房价涨到一定的程度就涨不上去了,后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去,高额利息要不停的付,终于到了走头无路 的一天,把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾,大钱赚不着了,不过也亏不到那里,反正有B做保险。B也不担心,反正保险已经卖给了 C。那么现在这份CDS保险在那里呢,在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了 100个CDS,还没来得及转手,突然接到消息,这批CDS被降级,其中有20个违约,大大超出原先估计的1%到2%的违约率。每个违约要支付50亿的保 险金,总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费,G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构,也经不起如此巨大的亏损。因此G 濒临倒闭。 六。金融危机。如果G倒闭,那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤,更糟糕的是,由于A采用了杠杆原理投资,根据前面的分析,A 赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外,还有A2,A3,…,A20,统统要准备倒闭。因此G,A,A2,…,A20一 起来到美国财政部长面前,一把鼻涕一把眼泪地游说,G万万不能倒闭,它一倒闭大家都完了。财政部长心一软,就把G给国有化了,此后A,…,A20的保 险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。 七。美元危机。上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿,假设其中有10%的违约,那么就有6万亿的违约CDS。这个数 字是300亿的200倍。如果说美国政府收购价值300亿的CDS之后要赔出1000 亿。那么对于剩下的那些违约CDS,美国政府就要赔出20万亿。如果不赔,就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。无论采取什么措施,美元大 贬值已经不可避免。 以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入,但美国金融危机的严重性无法低估。
次贷危机:澳洲央行降息1%后续之四–金价持续上扬
2007年底至2008年六月, 澳洲通胀, 超市食品价格升,油价升,政府开始监督超市价格,WOOLWORTHS青菜便宜但蛋奶制品价格上扬,人们支出减少,饭馆营业额下降超市营业额上升。失业率持续新低,物价上扬,悉尼房价房价变动分区, 悉尼CITY 12公里内区域价格上扬,但西部南部下降. 新屋多西北区域房价降.南部海边房降。大型HOUSE百万豪宅价格降。各区上市房子都较去年多。但除AUBURN等MORTGAGE紧张区域并未大幅下降。BURWOOD,CAMPSIE逆市上扬。房市变动符合澳洲房市自87年来的增长热点变换规律,未来增长点可以预料。 RBA九次增息, 澳币与金币同步上扬,澳币对人民币6.7,对美元接近1:1 2008年7-8月,商业活动减少,失业率上升,支出减少,信心降低, 发现英国欧洲几家银行联手抛售澳币。澳币对人民币一度落到5。5后企稳。RBA九月,十月二次降息,十月降息达1%. 澳币对美元从将近1:1直落0.68。两日内新失业率出炉,自九月4。1增长到4。3,澳币持续探底对人民币4。53,股市黑色星期五。 goldbullion动作多,金价大幅上扬, 700点至900点。
在摩根士丹利说中国地产将崩溃之时,
十月份,摩根士丹利发表报告说,中国地产将崩溃! 而仅仅几天之前,摩根斯坦利大中华区首席经济学家王庆在9月2日发表的报告中表明“中国楼市根本不存在泡沫。”在10月4日接受凤凰台采访中, 王庆的解释是:房屋价格相对家庭收入,从1997年以来下滑显著。总体来看,房屋购买能力从2003年以来都处于稳定的水平,房屋的平均价格没有比5年以前更贵,因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。 “摩根士丹利长期看好中国房地产市场。”9月10日,摩根士丹利中国区CEO孙玮在上海参加活动时同样表示。孙玮强调,尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条,但摩根斯坦利还会继续加强这方面的业务,大摩还将计划拿出15亿美元长线战略投资内地楼市。 那么, 是什么让摩根士丹利高调发表与摩根士丹利中国区CEO及首席经济学家的言论完全相反的”中国地产将崩溃”预言? 不由让人想起, 上次中国股市暴跌前,国外各个电视杂志新闻铺天盖地是多少多少亿外资撤离中国的新闻,哪个什么人士又发表了讲话,担忧啊, 让大家赶快撤啊…..他们撤之前怎么不说哩?说的时候都是他们高位赚够了,套现了,要让市场跌下去再赚一次的时候… 在中国的力量不够操控整个市场,便开始高调唱空,媒体攻势. 这次似乎又是上次事件的重演,摩根高位抛售了上海的一部分物业,然后又开始高调唱空。 有的人喜欢拿BEIJING,SHANGHAI,深圳这有限的三四个城市的房子作为整个中国房价的代表. 可是中国那么多城市,这几个城市的面积才占了中国的一丁丁点~ 这几个城市的房子数量才占了中国房产数量的百分之多少? 而这几个城市房价却是边上城市的多少倍? 这几个城市有下调没什么好奇怪的,因为基数非常高. 而当地居民的收入也没有高出边上城市那么多倍. 在用CITY CENTRE为模式发展的国家中,往往在经济不好的时候,这类金融中心,发达区域是房价最容易下跌的地区!! 为什么??想想澳洲的贷款政策. 在澳洲这样一个相对成熟的市场, 想想那特别对待政策设立的原因.那对发达市中心贷款60平米的限制,80%总额的限制. 想想风险,商业受的影响, 造成这类地区房价高于周边地区的原因. 记得有一份报告是分析国内各城市的收入,CONSUMPTION,还有房价的,列出了国内目前房价性价最高的城市。 我只记得第一名是长沙,二三名也是省会城市但忘记具体哪个了。 看看澳洲房市自一九八几年到现在的数据,澳洲房市也有过像今天的中国一样非常高成长的时期。也有过调整,都是正常的。有升有降。中国现在正处在高速发展的时期,个人觉得中国正在重复如今的资本主义发达国家曾JING过的道路。 那么,中国,还有澳洲,会面临美国那样的房价大跳水吗? KIKI 觉得不会. 美国这次的危机和一直以来的制度甚至是法律不无关系. 美国的人发现房价下跌, 觉得供房没意思, 直接把钥匙还掉给LENDERS就可以了。所以大家一窝蜂都去退房,银行和政府都亏得底朝天。后果? 光看破产的…….数家美国银行破产, 甚至连大量购买了美国国债的冰岛政策也说要破产了. 而幸存下来的金融公司?投行?好不到哪去. 数家美国投行放弃原有业务,申请转变为零售银行.小金融公司被卖,被并购. 而在中国和澳洲,政策完全不同.并不能因为房价下跌就交回钥匙免除债务. 哪怕破产, 破产后的收入仍要用来支付欠款,这从很大程度上鼓励了更负责的消费者行为并降低了银行的风险. 有的人说, 美国的房价只要1美元了~!美国房价好便宜. 可是,美国并不是今年才有1美元房子的啊! 就像上面说的, 这几个国家的政策和制度是不同的. 首先, 美国的房产税要高多了. 其次, 美国的发展模式和大部分欧洲国家,中国,澳洲都不一样. 这要从美国地产发展中的SUBURB发展模式说起. 也和美国有的城市就业完全靠当地一二个大企业直接相关. 然后, 法律. 交钥匙即可免债….