酒店,商场,商业地产及其它持有型物业

持有型物业的多重价值空间
作者:《中国不动产》杂志   焦点   2008-11-1
前言:2008年6月20日,由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与商业地产万里行组委会联合在北京清华大学举办了“持有型物业的多重价值空间”高端论坛,来自全国各地的专委会会员单位高层人员和中国商业地产目前的主力开发企业高层30余人齐聚一堂,就中国商业地产目前发展阶段所出现的持有型物业的多重价值展开了热烈的研讨。摘录精彩观点,供读者参考!持有型物业的多重价值空间

导语:我们知道,在国外,很多开发商更看重的是长期利益,他们会通过长期持有物业,使物业持续增值,这样获得的回报会大大高于开发后马上卖掉的收益。当中国的商业地产进入产权销售的初级阶段,作为不可再生资源的房地产开发的母体——土地尤其是城市商业核心土地资源越来越少的时候,作为开发企业要长久、持续的得以发展,商业地产的产权销售应不是上上之策。

融科智地资产管理公司的核心任务是将持有型资产通过不动产投资信托基金(即REITs)间接地推向资本市场;任志强表示,随着开发规模的扩大,华远地产考虑增加持有型物业在公司收益中的比例,为公司带来稳定的投资回报和现金流入;世茂集团华北区域总裁宋垚也毫不避讳,认为星级酒店、写字楼等持有型物业地块将是今后世茂在京找地的方向。

进入主要问题期

中国商业地产发展速度非常快,主要还是外延的扩张,是数量的扩张,也是规模的扩张。中国目前的商业用房面积已达人均5平方米,甚至7平方米,多的达到9平方米,超过了最发达国家,商业最繁华的国家。

近两年大行其道的产权式分割商铺,尤其是售后返租等变种,已经逐渐受到冷落。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用,给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响,进而影响了对中小投资者的回报,已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。

中国目前的商业地产,很多是非商业,这种非商业的建筑有着先天的缺陷,很多根本不适合做商业,包括很多不适合做餐饮的做了餐饮,对社区、对居民区造成很大的影响,严重一点说就是污染。

很多商业地产的质量比较低。大型商业设施最少是四个门,在设计商业地产项目的时候,这些基本的理念没有设计进去,很粗放。

商业地产的开发、管理、运营三者严重脱节。建设者不管运营,运营者不管管理。很多商业地产项目的开发不知道最终客户的需求、业主的需求,等项目建成后,管理者才招商进场,管理者和建筑者是没有沟通的,业主和这两者也是没有沟通的,这些商业地产项目存在着非常大的先天性的缺陷。

目前商业地产存在的问题也是有目共睹。缺少和城市规划的衔接和配套,很多商业项目与这个城市的总体规划、总体格局、总体布局、总体格调根本就不搭调;缺少和与所在地区交通停车场这些必要公共设施的衔接;与整个城市的建筑、空间布局的和谐不衔接,单个项目光彩亮丽,等叠加在一起,成为一个建筑群以后,就是一个乱七八糟的建筑堆集。

中国商业地产的量已经足够大,目前面临的就是要从量到质,从数量的扩张,数量的增长,到质量、功能的全面提升,还有它外观和内在的全面优化。

商业地产就是财富

商业地产应该是最有价值的一种财富的象征,是一个国家的财富,一个城市的财富,一个企业的财富。如果你是私营企业,可能是你私人巨大的财富。但前提是需要整体的持有和整体运营与管理。

目前很多国家的商业设施已经成为旅游景点,或者成为国家标志性的建筑。商业地产不仅是商场、会展中心、五星级酒店、大的卖场,几乎最有价值、最有影响力、最能吸引人注意力的就是这种标志性的商业地产。

怎么把城市标志性的商业地产项目变成永久性的财富,变成可以无限增值,这需要百年大计,甚至千年大计。

在商业地产的发展过程中,必须贯彻落实科学发展观,才能具备未来财富的发展前景。

政策方面存在空白

按照国家的政策,商业用地可能是时间最短的。当《物权法》出台以后,住宅的产权关系得到了明晰。

中国是政策市场,是国务院制定政策。政策制定以后,包括各部委,包括协会都需要执行政策,而商业地产的开发的土地问题、使用期的问题,目前还没有明确的政策规定。

就中国目前商业地产的开发、管理、运营甚至商业物业的持有而言,国家没有专门专项的政策,究竟商业地产现在要多大的规模,要建设成什么样的地产形式,大型商业设施的具体要求、商业物业持有的具体要求等等,国家的法律还是空白。

持有物业价值新观

商业物业是投资产品,非常市场化,和住宅有区别。开发商开发的商业地产要不要持有,这是企业行为,可以持有,也可以不持有,但持有物业的价值凸显明显。

通过持有商业物业运作,可以加深、加快、加速周边物业的升值。如果作为一个普通住宅,可能是算术级增长,如果有商业介入,就是几何数增长。通过商业的运作可以加快物业的升值。

作为一个商业物业,可以享受到以租金为收入为主要来源的现金流收益。通过挖掘营运模式,在现金流上就可以得到充分的反映。

作为一个企业来说,如果有一种长期发展的目标,商业地产可以在短暂时候内树立良好的企业形象,不管中端消费、低端消费、高端消费,都能找到他们的需求,就可以提升企业的知名度。

持有物业需求点

持有型物业都有比较稳定的收入来源,就是金融风暴,也会有一定的抵抗力。

做大型商业持有型物业,首先要考虑资金实力和长期打算经营的问题。前三年也许就是亏损期,一定要有心理准备,一定要有很强的资金实力。

设计商业物业的时候,一定要了解这个物业的价值所在,给消费者、市场存在的价值、存在的意义是什么等,就是通常所说的主题定位问题。

一定要有很好的运营管理能力,关键点有良好的运营团队,运营团队包括既要懂得房地产相关的专业知识,一些景观设计、动线设计,同时知道各类品牌对物业的需求。

被动持有物业的尴尬

很多商业地产开发企业从被动持有到主动持有,从销售型走向持有型物业,总体而言,主动持有和被动持有是中国商业地产面临的一个现象。

有些持有型物业是被动的,不是很主动的持有。因为很多政府部门要求必须做什么,特别是一些三线城市的项目,政府就要求做什么样的物业,必须达到什么样的高度,对开发商来说确实挺难受的,因为政府要求的这些东西,和整体的物业有很大的差距,也不会考虑开发商开发商业地产的风险性。

被动持有,实际上是中国商业地产开发的一大特色,政府主导型目前占的比例还不小。

告诫持有物业

一个有实力的住宅开发商,做商业地产根本就不具备实力。商业地产不是穷人能做的,做住宅地产是富人的时候,做商业地产可能就是穷人。

商业地产的困难就在于实力不够,做商业地产不是一般实力的人能做的,但是只要有实力,做商业地产的风险相对就比较小,在短期时间内风险比较大。

目前商业地产开发失败多于成功,一个是老板的原因,一个是实力,还有一个就是团队。目前普遍缺乏商业地产开发、顾问、管理、运营的实力团队,甚至非常缺乏。

持有物业渐成主流

就目前而言,持有型物业逐渐成为房地产开发的主流产品,并成为诸多开发商的共识,大有将持有型物业进行到底,并将长期持有物业,让物业得到持续升值的信心。目前中国很多很多地产上市公司开始经营持有型物业,主要通过整体运营的方式实现物业整体升值,而这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易,升值潜力巨大。

另外,通过推出一些房地产证券化产品,让国内的投资者有更多的选择,也可以把资金恰当地导向到一些需要发展的地方,就可以解决目前部分产业需要资金和大量资金没有出路的局面,这样也可以让国内投资者参与和持有当地大型商业性房地产项目的机会。故此,受整体持有趋势的影响,一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”。

编后语:

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会成立后,根据会员的建议,专委会将每月举办行业封闭式高端论坛与会员联谊交流会,主要针对行业的焦点热点话题进行研讨,并邀请相关政府官员和行业知名人士到场,实现互动交流,探讨合作与发展。

——《中国不动产》杂志

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