持有型物业的多重价值空间 作者:《中国不动产》杂志 焦点 2008-11-1 前言：2008年6月20日，由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与商业地产万里行组委会联合在北京清华大学举办了“持有型物业的多重价值空间”高端论坛，来自全国各地的专委会会员单位高层人员和中国商业地产目前的主力开发企业高层30余人齐聚一堂，就中国商业地产目前发展阶段所出现的持有型物业的多重价值展开了热烈的研讨。摘录精彩观点，供读者参考！持有型物业的多重价值空间 导语：我们知道，在国外，很多开发商更看重的是长期利益，他们会通过长期持有物业，使物业持续增值，这样获得的回报会大大高于开发后马上卖掉的收益。当中国的商业地产进入产权销售的初级阶段，作为不可再生资源的房地产开发的母体——土地尤其是城市商业核心土地资源越来越少的时候，作为开发企业要长久、持续的得以发展，商业地产的产权销售应不是上上之策。 融科智地资产管理公司的核心任务是将持有型资产通过不动产投资信托基金(即REITs)间接地推向资本市场；任志强表示，随着开发规模的扩大，华远地产考虑增加持有型物业在公司收益中的比例，为公司带来稳定的投资回报和现金流入；世茂集团华北区域总裁宋垚也毫不避讳，认为星级酒店、写字楼等持有型物业地块将是今后世茂在京找地的方向。 进入主要问题期 中国商业地产发展速度非常快，主要还是外延的扩张，是数量的扩张，也是规模的扩张。中国目前的商业用房面积已达人均5平方米，甚至7平方米，多的达到9平方米，超过了最发达国家，商业最繁华的国家。 近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等变种，已经逐渐受到冷落。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。 中国目前的商业地产，很多是非商业，这种非商业的建筑有着先天的缺陷，很多根本不适合做商业，包括很多不适合做餐饮的做了餐饮，对社区、对居民区造成很大的影响，严重一点说就是污染。 很多商业地产的质量比较低。大型商业设施最少是四个门，在设计商业地产项目的时候，这些基本的理念没有设计进去，很粗放。 商业地产的开发、管理、运营三者严重脱节。建设者不管运营，运营者不管管理。很多商业地产项目的开发不知道最终客户的需求、业主的需求，等项目建成后，管理者才招商进场，管理者和建筑者是没有沟通的，业主和这两者也是没有沟通的，这些商业地产项目存在着非常大的先天性的缺陷。 目前商业地产存在的问题也是有目共睹。缺少和城市规划的衔接和配套，很多商业项目与这个城市的总体规划、总体格局、总体布局、总体格调根本就不搭调；缺少和与所在地区交通停车场这些必要公共设施的衔接；与整个城市的建筑、空间布局的和谐不衔接，单个项目光彩亮丽，等叠加在一起，成为一个建筑群以后，就是一个乱七八糟的建筑堆集。 中国商业地产的量已经足够大，目前面临的就是要从量到质，从数量的扩张，数量的增长，到质量、功能的全面提升，还有它外观和内在的全面优化。 商业地产就是财富 商业地产应该是最有价值的一种财富的象征，是一个国家的财富，一个城市的财富，一个企业的财富。如果你是私营企业，可能是你私人巨大的财富。但前提是需要整体的持有和整体运营与管理。 目前很多国家的商业设施已经成为旅游景点，或者成为国家标志性的建筑。商业地产不仅是商场、会展中心、五星级酒店、大的卖场，几乎最有价值、最有影响力、最能吸引人注意力的就是这种标志性的商业地产。 怎么把城市标志性的商业地产项目变成永久性的财富，变成可以无限增值，这需要百年大计，甚至千年大计。 在商业地产的发展过程中，必须贯彻落实科学发展观，才能具备未来财富的发展前景。 政策方面存在空白 按照国家的政策，商业用地可能是时间最短的。当《物权法》出台以后，住宅的产权关系得到了明晰。 中国是政策市场，是国务院制定政策。政策制定以后，包括各部委，包括协会都需要执行政策，而商业地产的开发的土地问题、使用期的问题，目前还没有明确的政策规定。 就中国目前商业地产的开发、管理、运营甚至商业物业的持有而言，国家没有专门专项的政策，究竟商业地产现在要多大的规模，要建设成什么样的地产形式，大型商业设施的具体要求、商业物业持有的具体要求等等，国家的法律还是空白。 持有物业价值新观 商业物业是投资产品，非常市场化，和住宅有区别。开发商开发的商业地产要不要持有，这是企业行为，可以持有，也可以不持有，但持有物业的价值凸显明显。 通过持有商业物业运作，可以加深、加快、加速周边物业的升值。如果作为一个普通住宅，可能是算术级增长，如果有商业介入，就是几何数增长。通过商业的运作可以加快物业的升值。 作为一个商业物业，可以享受到以租金为收入为主要来源的现金流收益。通过挖掘营运模式，在现金流上就可以得到充分的反映。 作为一个企业来说，如果有一种长期发展的目标，商业地产可以在短暂时候内树立良好的企业形象，不管中端消费、低端消费、高端消费，都能找到他们的需求，就可以提升企业的知名度。 持有物业需求点 持有型物业都有比较稳定的收入来源，就是金融风暴，也会有一定的抵抗力。 做大型商业持有型物业，首先要考虑资金实力和长期打算经营的问题。前三年也许就是亏损期，一定要有心理准备，一定要有很强的资金实力。 设计商业物业的时候，一定要了解这个物业的价值所在，给消费者、市场存在的价值、存在的意义是什么等，就是通常所说的主题定位问题。 一定要有很好的运营管理能力，关键点有良好的运营团队，运营团队包括既要懂得房地产相关的专业知识，一些景观设计、动线设计，同时知道各类品牌对物业的需求。 被动持有物业的尴尬 很多商业地产开发企业从被动持有到主动持有，从销售型走向持有型物业，总体而言，主动持有和被动持有是中国商业地产面临的一个现象。 有些持有型物业是被动的，不是很主动的持有。因为很多政府部门要求必须做什么，特别是一些三线城市的项目，政府就要求做什么样的物业，必须达到什么样的高度，对开发商来说确实挺难受的，因为政府要求的这些东西，和整体的物业有很大的差距，也不会考虑开发商开发商业地产的风险性。 被动持有，实际上是中国商业地产开发的一大特色，政府主导型目前占的比例还不小。 告诫持有物业 一个有实力的住宅开发商，做商业地产根本就不具备实力。商业地产不是穷人能做的，做住宅地产是富人的时候，做商业地产可能就是穷人。 商业地产的困难就在于实力不够，做商业地产不是一般实力的人能做的，但是只要有实力，做商业地产的风险相对就比较小，在短期时间内风险比较大。 目前商业地产开发失败多于成功，一个是老板的原因，一个是实力，还有一个就是团队。目前普遍缺乏商业地产开发、顾问、管理、运营的实力团队，甚至非常缺乏。 持有物业渐成主流 就目前而言，持有型物业逐渐成为房地产开发的主流产品，并成为诸多开发商的共识，大有将持有型物业进行到底，并将长期持有物业，让物业得到持续升值的信心。目前中国很多很多地产上市公司开始经营持有型物业，主要通过整体运营的方式实现物业整体升值，而这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。 另外，通过推出一些房地产证券化产品，让国内的投资者有更多的选择，也可以把资金恰当地导向到一些需要发展的地方，就可以解决目前部分产业需要资金和大量资金没有出路的局面，这样也可以让国内投资者参与和持有当地大型商业性房地产项目的机会。故此，受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”。 编后语： 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会成立后，根据会员的建议，专委会将每月举办行业封闭式高端论坛与会员联谊交流会，主要针对行业的焦点热点话题进行研讨，并邀请相关政府官员和行业知名人士到场，实现互动交流，探讨合作与发展。 ——《中国不动产》杂志
中国国内机票订阅指南
现在国内机票普通使用电子客票，在方便的同时也使防伪成为了一道难题。 时有出现被骗情况，目前，主要有三种方式：诈骗团伙一般在接到旅客电话订票时，往往向正规代理点以旅客的名字购买机票，然后利 用假的行程单高开票额；旅客在这种情况下，一般都可以顺利登机，往往在航班改签时才发现被骗。还有两种情况是诈骗团伙捏造电子机票的订座记录和假的行程 单，而航空公司的电脑里根本没有旅客信息；或者在正规售票处给旅客购买机票后，打印假的行程单给旅客，在旅客登机前，利用旅客的信息办理退票手续 那么，如何避免呢？ 在航空公司自己的网站购票。 KIKI发现大部分代理网站的价格和航空公司的网站比，绝大部分的价差仅在4-5元。特别是深圳航空，不仅直接订和通过代理订价格一样，在官网订还有5%的在线付款优惠。 有人会说，有些代理明明看起来比航空公司官网便宜几十元啊，可是即使是一些机场税明明低，比如小一点的城市小机场，机场税实际只有10块， 但他们都是按50收的。这样实际价差几乎没有，有时比从官网订还要贵。 在这种情况下，几个知情者还会在网上冒着风险去代理处订票呢？ 如何验证机票的真伪 在航空公司订的票一般不用验证，但是在代理处买了，如何验证是不是正规的呢？ 登录www.travelsky.com， 一定要在电子客票报销凭证（行程单）验证栏目进行，是需要输入电子票号和印刷序号的。如果是真实的电子客票行程单，会出现该机票所属航空公司、购票人姓名 和真实票价等验证信息；如果不能正常弹出验证信息，则该机票存在造假嫌疑，消费者便可以跳过机票代理点，向航空公司直接核对订票细节。
飞机上保养和防晒
如果你的飞行时间超过三个小时，可以好好保养自己，就当是打发时间吧。建议你不要化妆，最多化淡妆。飞机上每人限定携带不超过一升的液体，所以，非液态、一次性、小包装产品都是必需的，如卸妆湿巾、片状试用品、小罐分装的霜状乳霜、面膜等。 用餐完毕后，机舱内灯光调暗，大家都在闭目养神，可以施“膜”法啦。向空姐要热纸巾，用卸妆湿巾卸妆后，把热纸巾敷在脸上。之后涂保湿精华，敷上厚厚的一层保湿面膜，闭目养神。如果怕太累了睡过头，请空姐在指定时间叫醒你。建议你不要敷不织布式的面膜，会吓到邻座。敷“隐形”面膜最好，涂在脸上几乎是透明的 敷面膜的时间长短，视面膜种类和个人肌肤情况而定。配合保湿精华使用，厚厚的一层保湿面膜至少能敷30分钟。之后用湿巾擦去面膜，用按摩的手法涂上保湿精华、眼霜、乳霜、润唇膏，好好睡个觉。一觉醒来，如果时间还很充足，就再施一次“膜”法，以确保战果。 其次是加强身体末梢部位——手部、脚部的保养。 人的脚都是血管分支的最远端末梢部位，其次是手部。末梢部位的脂肪层较薄，保温性差，容易受寒后局部血管收缩，血液循环不良、组织缺氧，皮肤干燥苍白。敷面膜的时候，别忘了也为手脚涂上厚厚的护手霜、身体滋润霜，套上纯棉手套和袜子。一有时间就用护手霜为十指做做活血按摩，用身体滋润霜由下向上按摩小腿，既保湿又减缓浮肿麻痹等不适。 另外，别忘了脆弱的双唇。带防晒功能的润唇膏要时时补擦。使用保湿喷雾时，记得用纸巾印去多余的水分。 防晒. 尽管飞机的舷窗能起到一定的隔离效果，但不可能完全抵挡住强烈的紫外线。敷完面膜，做好完整的保湿保养之后，一定要再涂上防晒霜。市面上的防晒霜这么多种，在飞机上使用哪种好呢？防晒系数选择SPF15的就可以了，防晒系数超过15的也成，不过防晒系数越高皮肤的负担越大，没有太大必要。同时，防晒霜防UVA的能力一定要选择高的，例如PA+++、PPD8以上。 保湿化妆水、保湿精华素、保湿乳霜、防晒霜，一层一层的涂上，不要着急，等皮肤吸收了之后再涂下一层。如果嫌麻烦，可以先将保湿乳霜和防晒霜混合均匀，再滴入保湿精华素，厚厚地涂一层在脸上。不太建议在机舱这样特殊的环境中使用多效合一的保湿防晒霜，虽然很省事，但保湿和防晒的针对性保养不如专业的保湿乳霜加防晒霜。
抗氧化和抗衰老–>维生素E
由于目前使用的物理防晒会造成自由基, 需要使用抗氧化产品作面霜打底 抗氧化剂包括维生素E、维生素C、红酒、葡萄等，这种抗氧化剂牺牲自己去跟自由基相结合，使体内的细胞免于被自由基所攻击，堪称伟大典范。所以，化妆品产商便会在产品中添加这些成份，这些抗氧化成份的添加一般有两个作用，一是通过涂抹被皮肤吸收，减缓皮肤被自由基氧化的速度，二是产品的自我保护，以免被空气中的氧气所氧化。 前面提到的维生素E，就是被添加次数最多的成份，在化妆品成份中英文单词：Tocopherol即代表维生素E，可以确切地说，现在大约90%的化妆品里都有添加这种成份 衰老的形成 人类衰老的过程，就是被氧化的过程，我们的身体需要利用氧气来帮助代谢来进行生命的延续，但是在氧气利用的过程之中，每天还有一小部分氧气会转变成为带负电的活性氧（O2-），这部分氧气的比例在2%，可别小看这2%，这种形态的氧就叫做自由基，自由基会破坏身体的组织，造成身体各项组织老化，以至慢慢丧失功能，这种变化是缓慢的，你感觉不到这种变化的产生，但是一旦体现出来，你就已经步入衰老，我们的身体衰老的过程，就是自由基不断侵袭的过程，皮肤的衰老也是这样。 成份: 胜肽Peptide类 即Peptide，这个可算是当今世界护肤品产业的大热门，任何一个品牌如果不插上一脚，就生怕别人说他落后。大家都知道，蛋白质是好东西，但是作为皮肤的保养品，一般而言，分子不能太大。蛋白质的分子太大，只能留在皮肤的表面，而无法吸收。于是科学家把蛋白质切成小小的胜肽键，所以可以被皮肤深层吸收，科技真是个好东西呀！ 蛋白质的最基本构造是氨基酸，而多个氨基酸结合在一起就形成胜肽链。三个氨基酸就组成三胜肽，五个氨基酸就称为五胜肽，以此类推，但是由于里面含的氨基酸种类不同，所以即使同为三胜肽，也会有不同的名字。 胜肽类的作用因为含的氨基酸种类和数目的不同，基本可以分为以下几种：阻断神经元的传递，使面部肌肉放松达到平复细纹的目的，象EA这几年宣传的六胜肽，就是属于这一类型；其次就是刺激胶原蛋白的增生和透明质酸的形成，来达到增加皮肤含水量消除皱纹的目的；再者就是增强皮肤抗氧化的能力，阻止黑色素形成等功效，总的来说，胜肽类的最大作用就是消除皱纹，抗衰老作用明显，因此，价格才会如此之贵。 SOD、维生素E,丙三醇等—–>常见的平份成份 SOD你一定不陌生，那个著名的大宝SOD蜜总是摆在超市最显著的位置上。SOD英文名：super oxide dimutase，顾名思议，其是人体内自行产生的自由基防御成份，说白了，就是抗氧化成份。人体一切机能衰老的根源，我们都可以认为是自由基产生的作用，不安定的自由基对人体正常细胞产生攻南昌，造成细胞无法进行正常生理机能，老化问题随之产生。所以，含SOD的产品可以捕捉自由基，让细胞免于被自由基攻击，抗衰老作用也就是这样产生的。 神经酰胺–>被称为有疗效的产品 神经酰胺又叫分子钉，英文名是：ceramide，是角质层细胞间脂质的重要成份，也可以看作是我们皮肤的最外层的守护神，当皮肤老化或者保养不当使守护神被破坏时，皮肤的防御工作就无法展开，皮肤就会表现为干燥、易过敏的现象。而当守护神工作正常时，使细胞紧密结合，减少水分的散失，所以，表现出来的效果就是皮肤保湿能力的增强。象Elizber Arden，就比较喜欢用分子钉来做为产品的主打成份，几乎每种产品里面，都少不了ceramide的身影。 适合四十岁以上肌肤的: 维生素A酸类—有一定刺激性,小心使用 维A酸，一般做为去痘成份更多地被人关注，同样的，还有维A醇和A醛，后两者的刺激性要小于维A酸。维A酸类会加速皮肤老旧角质的脱离，促进新生细胞的形成，以达到去除皱纹的效果。但同时，使用此类成份的产品通常会有些副作用，比如皮肤红肿、长痘痘、脱皮等等，而且如果在白天使用，对防晒的要求也比较高。用这种成份进行抗衰老作用的品牌，象是强生旗下的ROC就比较著名。 效果尚没被完全证实的:人类表皮生长因子 表皮生长因子简称 EGF (Epidermal Growth Factor)，是人体内原有的一种具有生物活性的物质。于1962年被美国Stanley Cohen博士在实验中偶然发现的。Cohen博士发现随着年龄的增加，EGF也会越来越少，皱纹便随之出现，如果我们可以找到方法给人体补充EGF的含量，新生细胞快速生成，衰老细胞快速角质化脱落，新生细胞比例增加，已断裂、变性的胶原纤维得到修复，皮肤弹性增加，皱纹逐渐平复、消失，这样我们就可以阻止皮肤的衰老，因为此项研究，Cohen博士还获得了1986年的诺贝尔生理和医学奖，但科技转化为生产力之间，还需要漫长的过程，因此，至今使用EGF的护肤品还是少数，相对其他护肤成份来讲，而且价钱也不算是很便宜，但是生物类成份做为护肤主打，我觉得这应该会是一种趋势。 DNA—–有争议的成份,有人称是一个JOKE DNA学名脱氧核糖核酸，是细胞核的主要组成成分，在细胞核中的作用就是复制DNA及蛋白质的合成，DNA的机能衰退，蛋白质的合成速度也会减缓下来，皱纹也极易产生。
抗氧化的先锋–>葡萄和红酒,多酚
为什么葡萄和红酒是优秀的抗氧化剂呢？其中原理都是一样的，他们所产生作用的成份都同属于多酚类，葡萄的叫葡萄多酚，红酒的叫红酒多酚，这里我们主要来讲葡萄，葡萄里除了含有葡萄多酚外，还含有反转酶、烁精，对抗衰老作用明显。 什么是葡萄多酚 葡萄里的葡萄多酚（polyphenols），并不是单一的营养成份，而是统称葡萄梗、籽、皮中多种成分组合起来的复合分子，其中包括黄酮、花青素（OPC）、单宁等，而其中产生作用的主任成份是花青素OPC，可在体内维持72小时。 早在1993年法国波尔多大学研究所就证实了其抗氧化能力为维生素E的20倍，为维生素C的50倍，除了葡萄中含有大量的葡萄多酚外，还存在于小蓝莓、欧洲越莓、樱桃、红茶、绿茶、柠檬、大麦外壳中，只不过葡萄中的含量最高，葡萄籽的含量在葡萄中又居首位，大约占65%-70%，果肉、果皮、果梗加在一起也就占到30%-35%，所以呀，今后大家吃葡萄还是不要吐葡萄籽了，呵呵，不过好像也消化不了，这时候，葡萄籽胶囊这种口服的保养品就出现了。 葡萄多酚的作用 葡萄多酚的作用主要原理就是对抗自由基，通过牺牲自己跟自由基相结合，使自由基失去攻击体内细胞的能力，基于这一点，葡萄多酚也可以被认为是具有多方面的功效。比如： 我们认为葡萄多酚可以美白，因为减缓了自由基的攻击，经阳光照射后的皮肤所产生的黑色素就减少，黑色素活性减少，皮肤就不会变黑； 我们认为葡萄多酚可以增加皮肤弹性，因为减缓了自由基的攻击，皮肤中的胶原蛋白不会被伤害，胶原蛋白的丰盈决定着我们皮肤的弹性； 我们认为葡萄多酚可以抗老化，外在环境的污染以及阳光的照射都可以加速正常细胞的老化和死亡，葡萄多酚可以将这种影响降到最低。 …… 综上所述，我们可以看出，葡萄是一种可以延缓衰老的植物，除了做为水果被我们吃掉，其被我们所弃的葡萄籽也可以做成化妆品让我们涂抹（以葡萄为主料原料的化妆品品牌Caudalie），也可以研磨成粉末做成胶囊让我们口服，但万物都不可以夸大功效，虽然葡萄多酚是很好的抗氧化成份，但也不能作为我们日常皮肤保养的全部，我们还需要按照年龄来选择添加其他的一些化妆品成份，以保证我们皮肤的营养。
玻尿酸
现在市面上的玻尿酸有两种，一种是天然的，一种是人工合成的，天然的玻尿酸是公鸡鸡冠中提取，价格昂贵，二是人工合成，价格低廉，前者的效果明显好于后者。并且产品的浓度也不能做为衡量效果的标准，纯度分子量分子结构才是重要因素，玻尿酸如果分子量过低，结构松散，就毫无保湿效果面可言。 现在很多医疗品牌都有玻尿酸原液提供出售，所谓的原液，其实大多是5%浓度的玻尿酸产品—-目前网上华人MM们热买的日本那个牌子估计就是这种，即使是5%的浓度也不可以直接涂在皮肤上，不但达不到保湿的效果，还可能从真皮层中吸收过多的水分而让皮肤更加干燥，一般都建议滴在普通化妆水或者纯露中搭配当做化妆水使用，或者配合面膜纸敷个保湿面膜。现在很多JMS喜欢DIY玻尿酸使用，但是大家在DIY玻尿酸产品的时候，绝对不能只看价钱和纯度，市面上化工商店出售的玻尿酸，大多就是人工合成的产品，结构较松散，分子量较低，绝对达不到正规护肤品的效果。
美白产品常见成份分析
美白产品算是特殊化妆品，有很多成份是国家明令禁止的，而各个厂商使用的美白成份也大多分为几个大种类，差别不是很大，要说差别，只能说是纯度，或者是提取的方式。 通常被使用的美白成份有如下一些： 维生素C：维C又名抗坏血酸，即Ascorbic Acid，是一种很强的还原剂，本身具有抗氧化作用，也可以认为是抗氧化剂，可以还原黑色素，由于其安全温和，所以被各个厂商广泛使用。 维生素C的美白效果，跟其本身的结构和状态有很大的关系，通常只有L型维生素C才有美白效果，即我们所说的左旋C，而且维生素C极其不稳定，很娇气，热了不行有阳光也不行，有空气接触也不行，就必须加以保护，或者制造维C的衍生物，让其发挥应有的作用，所以现在也有一些美白的周期护理产品是粉末状的，用的时候即时添加，这样就是把维生素的C保护做到最佳。 也就是说，如果两种产品，都含有相同浓度的维生素C，产生的效果也不一定相同，大厂家在维生素的活性保护方面一般都会做到比小厂商到位。 植物萃取：这是最最安全和温和的美白成份，通常被多种搭配在一起，长期使用对皮肤没有任何负担。通过抑制酪胺酶的活性来发挥效果。几乎在每个美白产品中都会存在，很多具有美白功效的植物萃取，同时还具有抗敏消炎的作用，这就更招厂商和消费者喜欢了。 这类被广泛利用的植物萃取通常有桑椹、小黄瓜、桑白皮、当归、甘草、牡丹皮、木瓜等。 虽然植物萃取用来美白好处多多，但同时美白效果产生的速度，大家也不要过份期待，效果会很缓慢，但在安全性上考虑，还是值得长期使用的。 熊果苷：用熊果苷来美白，日系产品用得比较多，这其实也算是一种植物萃取，不过其作用速度比上述的植物萃取要快，甚至快过维生素C，俗话说有得必有失，这句话放在这儿也很适当，虽然作用速度快，但是却对皮肤有些许的刺激性，如果大家使用熊果苷的美白产品，还是建议使用一段时间后暂停，然后更换更为温和一些的产品来搭配。 果酸：果酸的美白原理不是抑制酪胺酶的活性，也不是还原黑色素，而是因为果酸加速了老旧角质的新陈代谢，在物理上美白。但这也有一个度的问题，果酸产品的使用不要贪多，过份地脱离角质层，可是会使皮肤变薄，让你的皮肤更敏感哦。 曲酸：这个成份在几年前有过一场不大不小的争议，但现在来看，还是允许合法使用的成份，但既然引起过争议，就说明这个成份不适合长期使用。 还有烟酰胺，即维生素B3，理肤泉的美白产品即用这个成份做主打，也属于安全性成份。还有一些抗氧化剂，比如维生素E、多酚类，也可以认为抑制黑色素的形成，但是如果把抗氧化剂也算是美白成份的话，也就有些牵强了。除掉上面的相对安全成份外，还有一些成份，或者是不建议个人使用，或者是绝对避免使用。 对苯二酚：这是一种在医药界使用的美白成份，如果你有心在网上搜索一下，你就会看到这个成份具有细胞毒性，会对皮肤造成伤害，虽然皮肤科医生会以2%-5%浓度的对苯二酚来治疗皮肤的严重色斑，但是绝对不建议普通消费者在家里自行使用的。 汞化合物：这种东西真是臭名昭著啊，虽然会有非常迅速的作用效果，但一定要避免的成份！现在正规厂家的产品里已经看不到汞化合物的存在，但一些美容院里使用的产品，尤其是一些三无产品，为了有明显的作用效果，仍在使用汞化合物伤害着大家的皮肤，时时可以看到报纸上电视上有美容投诉，某某产品检测后发现汞含量超标几千甚至几万倍。汞化合物的后遗症就是在皮肤上形成一种无法去除的汞斑，如果汞的含量过大，甚至会造成人体内部器官的衰竭，后果不堪设想。 双氧水：市面上几乎找不到含有这种成份的产品，但是，这并不表示它对我们不存在危险，因为在很多美容院，却会非法地用它来做全身的美白疗程。它的作用方式，就是直接漂白黑色素，就跟漂白水一样，可想而知，对我们的皮肤的强大刺激性。所以，如果你要去美容院做美白疗程，一定一定一定要确定产品的安全性！
洗面奶成份分析
现在市面的洗面产品，在成分上分为两大类，一类是皂化配方，一类是表面活性剂配方。 第一类：皂化配方 大多数的洗面皂和一部分的洗面奶是用这种配方。这类配方的洗面产品的洗后给人非常干净清爽的感觉，让很多人尤其是一些油性皮肤的人喜欢。皂化配方就白了就是含有皂基的产品，皂基是皂类产品的基础，象我们平时用的洗衣皂、香皂等等，拥有强大的去脂和去污能力。 我们都知道，我们皮肤的是呈弱酸性的，PH值大约5.5，洗面产品的皂化配方就是用各种脂肪酸与强碱性一起反应制造出来的，对皮肤的刺激很大，PH值大约为9~10，长期使用会洗掉过多的皮脂，令皮肤失去保护的屏障，对皮肤的伤害是很大的，比如会让你的皮肤变得过于敏感，极易发红和出现黑斑。 那怎么来分别是否是皂化配方呢？有些厚道的商家会直接注明“无皂基”，当然这也是他们的卖点，有些不注明的，那就看看成分表里有无强碱成分，比如sodium hydroxide（氢氧化钠）、potassium hydroxide（氢氧化钾），triethanolamine（三乙醇胺）、 amino methylpropranol（AMP），凡是含有以上成分的，无一例外都是皂化配方。 有些皂化配方的洁面产品添加了一些保湿性以及油脂性的成份，来掩盖洗后皮肤的干涩感，但是这些成份在皮肤上停留的时间如此短暂，根本达不到保养的目的，而且强碱性的成份对皮肤的刺激性依然存在，添加的油脂成份却反而会加重油性皮肤的毛孔堵塞机率。 总的来说只有油性的健康皮肤才适宜使用这种配方的产品，干性皮肤、敏感性皮肤，以及化脓的青春痘类的皮肤绝对要避免使用。 注：并不是所有的洗面皂都是皂化配方，有些洗面皂的主体仍然是表面活性剂，然后用了粘结剂将多种表面活性剂粘结在一起，这种洗面皂就算是表面活性剂配方。 第二类：表面活性剂配方 这种配方的洗面主体就是表面活性剂，但是并不是说加了表面活性剂的洗面产品就一定对皮肤伤害小，有些强刺激性的表面活性剂，我们依然要避免，比如在网络上已经臭名昭著的SLS以及SLES，全称分别为sodium lauryl sulfate和sodium laureth sulfate，因为价钱低廉所以很受某厂商欢迎。后者的刺激性虽小于前者，但都是拥有极佳的去脂力，对皮肤的伤害丝毫不亚于皂化配方，除了健康的油性皮肤外，其他皮肤一样需要避免。 至于其他的表面活性剂，由于实在太多，又不太好记，并且一般来讲除去前面提到的两种，其他的都是可以用的，当然，最好的表面活性剂就是氨基酸系的，性质温和，目前很多高档的洗面产品都是用这一系列的表面活性剂。
保湿剂-propylene glycol丙二醇,Glycerin丙三醇
Propylene Glycol propylene glycol丙二醇 【性状】 无色黏稠液体，微有甜味及辛辣味。能与水、乙醇、丙酮、三氯甲烷、甘油混溶，与液状石蜡及脂肪油不能混合。性质稳定。是优于甘油的溶剂，使用广泛，防腐能力与乙醇相似，抗真菌能力低于乙醇而与甘油相似。2%水溶液与血浆等渗，外用于黏膜可有局部刺激。 【作用与用途】 溶剂，保湿剂，渗透剂，润滑剂，抗冻剂，脱水剂。性质与甘油相似，但粘滞度比较小，刺激性和毒性也较小，能溶解多种药物，如盐酸氮芥、局部麻醉药、维生素 A、维生素D、氯霉素及性激素、樟脑、薄荷脑等。与肾上腺皮质激素配伍，可增加药物的溶解度及穿透性。在液体药剂中可代替甘油或与甘油混用。在外用制剂中 浓度5%～10%，气雾剂10%～30%，保湿剂15%以下，溶液及半固体制剂15%～30%。 丙二醇是一种透明、无色、具黏性及吸湿性的直链脂肪醇液体，像平常使用的药膏、面膜、化妆水、洗面奶、精华液、卸妆品、保湿乳液及植物萃取液等，都可见到这种成分。 丙二醇在化妆品及药品的应用上，依浓度不同，主要作为溶剂、塑化剂、吸水保湿剂、防腐抗菌剂、辅助活性成分渗透剂及角质软化溶解剂使用。美国食品药物管理 局（FDA）及美国化妆品成分审核委员会，大致上都认定丙二醇是安全性满高的成分，但在化学品的物质安全资料表（Material Safety Data Sheets）上，则提到丙二醇对皮肤及黏膜的刺激性。 综合来说，丙二醇对皮肤可能的副作用，有以下几种： (1)刺激性：有些人使用时会有主观上的灼热感、刺痛感及痒感。 (2)去脂性：丙二醇具有脂溶性溶剂的特性，长期使用高浓度丙二醇，对表皮 皮脂结构会有影响。 (3)刺激性皮肤炎：丙二醇对皮肤及黏膜都具有刺激性，浓度越高、越密封的状况下使用，刺激性越大，会引起皮肤发红、起红疹、脱皮刺痒及粗糙的情形。一般 化妆品中添加丙二醇浓度约在5％以下，虽然对多数人来说刺激性不大，但长期使用所可能产生的累积效应，却很值得注意。对于受伤性皮肤或敏感性肤质而言，即 使是低浓度的丙二醇，也很容易产生刺激反应。 (4)过敏性皮肤炎：约有1～5％的人接触到丙二醇，会产生局部皮肤过敏性湿疹反应。通常首次接触时不会发生问题，但再度接触到时，就会产生皮肤的过敏 反应。 (5)全身性接触性皮肤炎：少数对于丙二醇产生皮肤过敏反应的人，若服用或 施打含丙二醇成分的食品或药品，会引起全身性皮肤过敏反应。 (6)经皮吸收：丙二醇分子小易渗透，即使是外用，理论上还是有部分成分，会 经皮吸收进入体内。但一般而言，除非是在大范围烧烫伤的皮肤上使用含丙二醇的产品，否则正常状况下外用，不太会产生全身性的丙二醇毒性反应。 总体而言，丙二醇的用途相当广泛且安全性还算高，但对于皮肤仍有潜在可能的刺激性及致敏性。以其常见的用途来看，如果有其它更安全的替代成分时，就尽量减少丙二醇的使用，及降低使用浓度，对皮肤而言会更安全。 虽然一般化妆品中所使用的丙二醇浓度，对大多数人的皮肤，短期内不会产生太严重的不良反应，但对于皮肤容易过敏或敏感的人，或需要长期使用于眼睛、嘴唇及脖子周围的皮肤时，能尽量少用含丙二醇的产品，还是比较安全的。 随着消费者意识的抬头，及民众对化妆品了解度的增加，化妆品全成分标示已成为共识。聪明的消费者在挑选保养品时，如果能多点理性、多留意成分标示，养成由成分组成解读化妆品的习惯，多花点时间找出适合自己肤质的产品，相信不久之后，皮肤一定能美丽又健康。 Glycerin丙三醇 (甘油) 外观与性状： 无色粘稠液体, 无气味, 有暖甜味, 能吸潮。 溶解性： 可混溶于醇，与水混溶，不溶于氯仿、醚、油类。 主要用途： 用于气相色谱固定液及有机合成, 也可用作溶剂、气量计及水压机减震剂、软化剂、抗生素发酵用营养剂、干燥剂等。 健康危害： 吸入、摄入或经皮肤吸收后对身体有害。 对眼睛、皮肤有刺激作用。接触时间长能引起头痛、恶心和呕吐。 燃爆危险： 本品可燃，具刺激性。 危险特性： 遇明火、高热可燃。 ————- 甘油具有强的吸湿性，可以让皮肤上的水分不会太快散发，同时适当从空气中吸取水气。当然浓度过高的甘油具有刺激性，而且因为吸湿效果太好，直接用在皮肤上反而有可能会直接从皮肤中吸收水分，因此我们应该使用稀释过的甘油。 现在的超市里，也有很多便宜的稀释性甘油供我们购买，像在网络上口碑很好的凤凰甘油，一瓶两、三块钱的价格，是真的平价。但是现在单用甘油对我们的皮肤保湿的作用就比较低，皮肤补足了水份后还要锁水，否则水份很快就又被蒸发，尤其是在干燥的冬季，大家可以在面膜前使用甘油，加强保湿，然后用油脂性的面霜进行锁水，以充分利用甘油的保湿效果。
山金车 Arnica
价格4 用途: 消痕, 黑眼圈 山金車是一種橘黃 色隸屬菊科的漂亮花朵，生長於中南歐、中亞以及北美的森林、濕地等處，山金車運用於植物療法的歷史比較晚，一直到18世紀才有被使用的文獻，山金車又被稱 為Leopard’s Bane（花豹之毒），Wolf’s Bane（野狼之毒），以及Moutain Tobacco（山上煙草），南美洲的印地安人會使用山金車的萃取液來治療各種的淤傷及扭傷，事實上，這也是山金車最為人所熟知的療效部分。 ◎ 秋天的藥草─具有活化舒緩的療效 山金車可藥用的部分為其花朵及其根莖部分，含有橙黃色的精油，由麝香草酚、山金車素以及類胡蘿蔔素等化學成分所組合而成，具有非常優異的舒緩功效。 ◎ 預防黑眼圈的保養聖品 在用於肌膚保養方面，山金車時常用來添加在足部、腿部護理用品當中，舒緩足部因為長期運動所造成的不適，然而有趣的是，山金車為何能添加在預防黑眼圈的眼 部產品當中？探究造成黑眼圈的原因之一，就是因為血液循環不當而造成血管中的血紅色素沈澱，缺乏氧氣的血紅素沈澱之後會變成黑紅色，再加上眼皮皮膚非常薄 的緣故，是以黑黑的血色素在視覺上就造成所謂的貓熊眼了，當然山金車對預防這種類似淤傷『烏青』的黑眼圈來說就成為最佳的聖品了。 英文名：Arnica 地方名：豹毒 山金车是一种属于菊科分布于北美的药草，含有植物精油的成份，传统中是一种治疗跌打损伤与抗瘀血的疗伤药草。具匍匐的根状茎及直立地上茎，夏季开雏菊状菊花。 用途： 花有毒，含有刺激血液循环和消炎的成分。制成的软膏可外用（不要触及伤口），治疗淤血，扭伤，肌肉痛及风湿痛。近来研究表明，它还能刺激免疫系统。 附注： 有毒，只限医疗使用，对癫痫病、创伤及晕船有效。 栖所： 酸性土壤、山地；欧洲及西亚 似乎有点危险,还是不轻易使用为好
Shea Butter 乳木果油
乳油木果油與一般液態的植物油不太相同，在常溫下呈現固體型態，帶有淡淡的米黃色，有點像是奶油一樣，氣味很淡，幾乎沒有任何味道。百年來非洲當地居民就會將乳油木果油拿來塗抹於肌膚與頭髮上，作為防止日曬與曬後肌膚的滋潤與修護聖品。仔細分析乳油木果油的成分組成，大致可分為兩個部分： 1.一為可皂化的脂肪及脂肪酸等成分，除了具有滋潤肌膚的特性，特別的是當中還含有一種cinnamic acid肉桂酸鹽的三?烯酯類，對於陽光的中波紫外線（UVB）具有吸收效果，因此是一種天然的防曬成分。 2.另一個部分則為乳油木果油中的不可皂化物質，則是乳油木果油最珍貴的護膚價值所在，當中含有植物固醇（Phytosterols）及維生素E，具有極佳的修護、抗炎、與肌膚癒合功效，由於乳油木果油的不可皂化成分比例高達8%（一般植物油比例還不到1%），這足以解釋為何乳油木果油對搔癢等肌膚發炎狀態有如此神奇的療效。 熱製頂級乳霜鎖水性比冷製霜更好，分子結構更穩定，適合秋冬季節、粗乾的手肘關節腳底或乾性肌膚，如果用滋潤一點的基底油(像乳油木果脂或酪梨果油)再粗乾的狀況都能救回來。而用荷荷芭油做拿來當護髮膜或潤髮乳很讚，用乳油木果脂做的護髮霜則對捲髮有點定型的效果! ＊＊西非的乳木果油，与东非的乳木果油＊＊ 东非的更软一些，因为使用的乳木果的品种不一样。 ＊＊乳木果保存期＊＊ 不用放在冰箱，因为在室温下一般是固体，在体温下才到流动，如果放在冰箱里可能很难使用。 普通保存就可以到2－3年。但随着放置时间的变长，有效成份会减弱 ，当然仍是很好的保湿霜。 ＊＊乳木果的色，味＊＊ 色味取决于使用的果实。但纯白且无味的可能是精制过的，乳木果越精制，其性状，如色彩，气味，有效成份都是不断减弱的， 特别是精制过程中，如果使用了溶剂，可能对皮肤不利。因此护肤一般使用raw shea butter，如果实在觉得气味得难接受，可使用东非的而不是西非的乳木果油。 ＊＊乳木果的功效＊＊ 含维生素a,e,f，产于非洲，含天然的防晒剂， 保湿，滋润，预防皱纹，抗过敏发炎，与黑皂blakc soap使用祛痘，给头发带来光亮，可作用护发素，或依5％－7％加入肥皂（不能更多因为有味道）， ＊＊乳木果油的分级－依提纯程度＊＊ Some companies have suggested a classification system for shea butter separating it into five grades: A (raw or unrefined, extracted using water), B (refined), C (highly refined and extracted with solvents such as…
玫瑰霜成份研究—40岁肌肤保养
玫瑰 1% 乳油木果油、月见草油等–天然核果味 玻尿酸浓度——0.4％属于保湿精华液的浓度 若40岁肌肤保养: 輔酶Q10、蜂王漿、維他命A及水解大豆蛋白，能增加肌膚緊密度，防止鬆垮，而野山藥萃取則含有豐富的植物異黃酮成分，能防止肌膚老化，維護肌膚的青春。維他命C糖苷，結合維他命E、銀杏、葡萄子萃取，可以均勻膚色，改善肌膚的斑點及黯沈問題。 其它配方–按摩或ADD ON: 回春（抗老化）方案 配方：1.玫瑰（2滴）＋肉桂（1滴）＋橄榄油（10ml） 2.乳香（1滴）＋肉桂（1滴）＋玫瑰（1滴）＋橄榄油（10ml） 柔嫩体肤方案 配方：1.玫瑰（３滴）＋紫檀木（3滴）＋橙花（3滴）＋甜杏仁油（30ml） 2.乳香（1滴）＋紫檀木（5滴）＋玫瑰（5滴）＋伊兰（2滴）＋甜杏仁油（30ml） 淡化、驱逐细纹方案 配方：1.玫瑰（2滴）＋紫檀木（1滴）＋葡萄籽油（10ml） 2.乳香（1滴）＋玫瑰（1滴）＋伊兰（1滴）＋小麦胚芽油（10ml）
中投投资美国被冻54亿, 清算有争议
中国庞大的外汇储备是中国人民辛勤劳动的结晶，随着中国国力的增强，有了主动投资的意识，成立了ＣＩＣ中国投资公司．只是这支杀入资本主义大本营的新军投资收益实在是惨烈． 先看中投2007年的几次国际投资，先用三十亿美元投资了美国黑石集团，后用五十亿美元投资摩根斯丹利－－美国第二大投资银行，却根本不参与运营！也就是说投了八十个亿，却无法过问任何事项，制定任何投资决定．这两次购买之后两家美国公司就股价崩盘，狂降７０％～中投损失惨重. 再看2008年,今年早些时候又往美国ＭＯＮＥＹ ＭＡＲＫＥＴ ＦＵＮＤ投入了大约６０亿美元．分别是21亿美元投资于Invesco Aim Liquid Assets Portfolio；23亿美元投资摩根大通主要货币市场基金；15亿美元投资德意志资产管理公司的DWS Money Market Trust。 中投下属的stable investment,在２００８九月一日公布的通告中是Reserve Primary Fund的第一大股东．而Reserve Primary Fund因投资了如今臭名昭著李曼兄弟集团,10月13号公布目前面临清算的命运．一个收益仅为4.74%的基金却面临清算,冻结了中投如此多的现金. 可以看出中投的投资是走的稳健路线, 投资的都是收益极低的品种…按道理说, 这类品种应该也是风险极低的才对,而且应该是经济不安时期的好投资. 因为其抗风险能力. 可是这样一样收益仅4%—差不多只有澳洲活期利息一半回报的投资, 却被冻结, 面临清算. 清算是怎么回事,大家都清楚. 如果说之前投资黑石等的亏损70%只是浮亏,那么清算可真的是损失重大. 10月15号中投发表了声明,声明自己是PRIMARY FUND的债权人而非投资者,强调自己在9月16号之前提出了赎回要求,并且声称有PRIMARY FUND的书面保证退回本金+息. 可是PRIMARY FUND对外发表的公告却是把中投视作普通投资者, 和其它投资者一样同样清算时分配退回的金额. 十月份PRIMARY FUND接受外媒采访时也拒绝确认中投是否在破产保护生效前提出过赎回. 目前中投请律师在交涉此事, 可见双方有争议, 而拥有裁决权的仍然是美国的机构… 更好笑的是,美国《华尔街日报》17日发表文章称在世界各大主权投资者中，中国其实是最精明的一个。并特别指出中投目前在美国的投资亏损加在一起也不过130亿美元多一点(没写是200亿中亏损130亿)，和中国1.9万亿美元外汇储备比起来仅占0.5%左右。鼓励中国继续往美国扔钱……
下周股市可能又会跌—华尔街的700亿薪酬,花去美国政府救市计划的10%
又一个利空, 什么都没干就花去了救市计划的10%给自己当奖金, 肯定会引起市场信心下降. 今天周日,听到这消息估计明天股市又要跌了…………….. 美国政府动用7,000亿美元（约5.4万亿港元）拯救金融业，一众华尔街银行受惠，但英国《卫报》披露，这批大行向员工发放高达700亿美元（约 5,447亿港元）的薪金和花红，相当于救市行动资金的1成。英国伦敦的金融业也不遑多让，金额高达160亿英镑（约2,145亿港元），势将再次引起公 众不满。 华府花巨额拯救高盛、花旗集团等大行时，表明要限制高层员工不可享有“黄金降落伞”式的丰厚报酬，但近期银行披露对员工的薪酬计划，显示银行在薪酬、离职补偿和花红方面的开支，似乎与投资者蒙受的损失毫无关系。 大摩出薪800亿高出市值 以摩根士丹利为例，年初累积至上周的薪津总额为107亿美元（约833亿港元），比银行市值还要高，按账面计员工可合资买下大摩。刚接受华府250亿美 元（约1,946亿港元）注资的花旗，于本年首9个月内累积了259亿美元（约2,016亿港元）的薪酬支出，高盛和美林证券的薪酬总额也超过100亿美 元（约778亿港元），后者于上季更上升76%。 英国于过去的财政年度内，金融业从业员的薪酬总额亦高达160亿英镑，水平竟与去年相若。政府数字显示，2003年金融业的花红水平仅为50亿英镑（约671亿港元），但该数字于过去5年内已上升超过两倍。 危机当前美英大行续腐化 英国金融从业员虽多达100万人，但巨额花红主要集中在高层身上，他们的薪酬通常高达几百万英镑甚至更多。以巴克莱银行主席戴蒙德为例，去年的底薪为 25万英镑（约335万港元），但若纳入花红和期权后，实际的薪酬数字则高达1,800万英镑（约2.4亿港元）。工会代表辛普森指出，这是英国金融业花 红制度腐化的明证，促请当局改善。